政策組合拳助力2024年樓市“U型”復(fù)蘇 2025年迎止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

2024年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“U型”深度調(diào)整走勢，前三季度新房銷售承壓，二手房“以價換量”帶動市場活躍度，四季度政策主動出擊、釋放最強信號，核心城市市場出現(xiàn)明顯升溫，整體市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢。

展望2025年，市場恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年將是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地，“止跌回穩(wěn)是漸進(jìn)實現(xiàn)的，如果不斷落實政策、出臺政策，讓市場看到政策的誠意，就會增強大家共度難關(guān)的信心，市場止跌回穩(wěn)也更加堅實。”

2024年新房交易數(shù)據(jù)仍處歷史偏低水平

近幾年來，全國房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)較大調(diào)整，在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2024年處于三年長周期下行過程。

“這充分說明市場調(diào)整的幅度和程度都較高。連降三年，既和宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境大調(diào)整有關(guān)，也和房地產(chǎn)所處相對成熟的階段有關(guān)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說，“2024年四季度交易指標(biāo)有所改善，但總體上當(dāng)前新房交易數(shù)據(jù)位于歷史偏低位水平?！?/p>

從數(shù)據(jù)來看，2024年1-11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現(xiàn)房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現(xiàn)明顯好于期房。

對此，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜預(yù)計，2024年全國商品房銷售面積有望達(dá)9.7億平方米，銷售總額約9.4萬億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房方面，2024年1-11月百城新建住宅價格累計結(jié)構(gòu)性上漲2.29%，較2023年同期擴大2.13個百分點。2024年，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，2024年11月百城新建住宅均價為16592元/平方米，環(huán)比上漲0.36%。

二手房方面，2024年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌6.77%，跌幅較2023年同期擴大3.77個百分點。其中，一季度百城二手房價累計下跌1.48%；二季度、三季度累計分別下跌2.16%和2.13%；進(jìn)入四季度后，百城二手房價格跌勢明顯減緩，10-11月房價累計下跌1.17%。11月，百城二手住宅均價為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點，已連跌31個月。

2024年樓市政策進(jìn)入全面放松新階段

基于樓市深度調(diào)整的情況，2024年樓市政策的力度和頻率也是史無前例的。

李宇嘉總結(jié)說，2024年政策大概分為三段，一段是“5.17”樓市新政之前，仍舊以央行降低LPR、地方政府特別是一線城市集體收縮限購范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào)；第二段是“5.17”樓市新政，不僅將首付、利率降至歷史最低，還提出了收購存量做保障房；第三段是9月，中央政治局會議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，各部門一攬子增量政策形成組合拳。

“止跌回穩(wěn)”信號發(fā)出后，市場回穩(wěn)趨勢明顯，2024年10-11月新房、二手房交易量同比實現(xiàn)正增長，都比新政前增長50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增長幅度更大。

2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！皬恼咭怂蓜t松、取消過熱時期過嚴(yán)政策的導(dǎo)向出發(fā)，全國房價的管控政策進(jìn)入到全面放松新階段，并也帶動了多市場多維度的價格放松?？傮w按照‘市場歸市場、保障歸保障’的導(dǎo)向進(jìn)行，促進(jìn)房價走勢和供求關(guān)系更加匹配。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

2025年進(jìn)入房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，明確了2025年全國住建工作的五項重點任務(wù)，分別為持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)位居五大任務(wù)之首，會議明確了兩方面具體舉措發(fā)力穩(wěn)住樓市，一是著力釋放需求，強調(diào)要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。二是著力改善供給，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

“2024年，房地產(chǎn)市場開始探底、觸底。2025年，將是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地?！崩钣罴握f，一是嚴(yán)控增量，庫存大的城市能否暫停供地和開工；二是盤活存量土地和房源；三是城中村改造貨幣化安置等，“這些政策都是存量政策，但區(qū)別于傳統(tǒng)需求端紓困的政策。落地的難度也比較大，需要各部委政策取向一致、協(xié)同配合，需要激發(fā)市場主體的活力，需要金融機構(gòu)支持等?！?/p>

2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”規(guī)劃的布局之年，預(yù)計各項政策將加力推動樓市“止跌回穩(wěn)”?！霸谧陨隙碌膮f(xié)調(diào)下，預(yù)計2025年能明顯見效，如果這些增量政策能落地，25年市場探底和觸底的趨勢將更加明顯?！崩钣罴握f。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者李方）