一文看懂｜住宅按套內(nèi)面積交易如何影響樓市：房價會漲嗎？

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。澎湃新聞記者注意到，在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”

住建部官網(wǎng)截屏。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。

消息一出，引來極大關(guān)注。著名房地產(chǎn)政策專家、住建部政策研究中心原副主任王玨林對此表示，當前，文件仍是征求意見的形式，還未最終確定，以套內(nèi)建筑面積進行交易對市場產(chǎn)生的影響有待驗證。

那么，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易對房地產(chǎn)市場而言，有哪些值得關(guān)注的地方？

會不會讓買過房的人資產(chǎn)縮水？

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實際上我們大部分人也都是處于有房的狀態(tài)。但是公攤面積并不會讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水呢。

江瀚表示，因為無論是公攤面積還是使用面積，這兩個面積計算只是對房地產(chǎn)的單價產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)的總價并不會有太大的變化。舉例來說，假設(shè)原來100平方米的房子售價在400萬，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么在這次改革之后，房子總價值的總價其實是不變的，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以并不會影響大家的實際財富。

而對于已經(jīng)辦過房產(chǎn)證的老房子來說，一般情況下大家的房產(chǎn)證上面都會寫明建筑面積和實際套內(nèi)面積，所以交易的時候，只要根據(jù)實際套內(nèi)面積進行交易就可以了，如果房產(chǎn)證上并沒有實際寫明套內(nèi)面積的話，相信房地產(chǎn)部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確的界定，不會對大家的日常生產(chǎn)生活產(chǎn)生什么明顯的影響。

取消公攤面積導致房價上漲？

《新華每日電訊》曾評論指出：公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場經(jīng)濟的公平與公正。近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時，能正視公攤面積亂象，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權(quán)益。

而對于大眾而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”對購房者而言，只是計價方式有所改變，對房價并不會產(chǎn)生太大影響。

江瀚稱，自從國家對房地產(chǎn)從嚴調(diào)控之后，房子是用來住的，不是用來炒的，已經(jīng)成為房地產(chǎn)的一個主基調(diào)。所以各地也都相繼出臺了對房地產(chǎn)限價的調(diào)控措施，此次新規(guī)的出臺，將有可能對原先的房地產(chǎn)每平米限價進行一定的突破，這個時候就需要各地監(jiān)管部門密切關(guān)注，嚴防房地產(chǎn)開發(fā)商在進行建筑面積與使用面積切換的時候，對原先的房子進行變相漲價的行為，從原則上來看，應(yīng)該保持這一個房屋總價不變，使用面積與建筑面積切換的一個思路進行。

套內(nèi)面積計價對誰影響最大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

對于購房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

取消公攤面積意義在哪？

江瀚表示，取消公攤面積的意義在于，一是杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商通過建筑面積與使用面積之間不同來獲取不當利潤。二是讓所有人真正能夠享受到你買房所使用的面積，就是你買房的面積，避免出現(xiàn)我花大價錢買了100平米的房子，實際上居住的只有70平米的這種尷尬境地。

不過，此前業(yè)內(nèi)也有不少觀點認為，對未來房產(chǎn)稅的出臺進行一定的鋪墊。

張大偉也表示，羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。