用集體土地建租賃房 試點(diǎn)一年，武漢蹣跚起步

圖為：近年來(lái)，武漢多舉措修建廉租房、公租房，解決困難群眾住房難題。圖為武漢市青山區(qū)工人村街青宜居、青和居等廉租房小區(qū)。 （湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 梅濤 攝）

湖北日?qǐng)?bào)訊 （見習(xí)記者劉宇、記者彭一葦）在集體土地上建房，增加租賃房房源。作為全國(guó)13個(gè)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市之一，武漢確定了5個(gè)試點(diǎn)地塊，除黃陂、江夏項(xiàng)目今年初有望動(dòng)工外，其他地塊仍處在前期工作中，試點(diǎn)工作整體上仍處于起步階段。

2017年8月，作為建設(shè)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的措施之一，國(guó)家在北京、上海 、武漢等全國(guó)13個(gè)城市，試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，當(dāng)年9月27日，試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)議在漢召開。

2018年初，武漢市上報(bào)的實(shí)施方案獲得住建部及原國(guó)土資源部的批準(zhǔn)，試點(diǎn)項(xiàng)目選址重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等周邊，優(yōu)先利用農(nóng)村閑置地、廢棄地，以支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善區(qū)域功能、滿足市場(chǎng)需求。根據(jù)實(shí)施方案，武漢選擇在東湖高新區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)等4個(gè)區(qū)先行試點(diǎn)，當(dāng)年6月底前完成試點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)等批準(zhǔn)程序，9月底前，完成項(xiàng)目拆遷安置等工作，啟動(dòng)集體租賃住房建設(shè)。今年6月底前，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。

記者在采訪中獲悉，4個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目均有一定進(jìn)展，但尚未開工建設(shè)，后又新增新洲區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目。5個(gè)區(qū)試點(diǎn)分別位于東湖高新區(qū)武漢未來(lái)科技城、江夏區(qū)小李村、黃陂區(qū)灄口村、蔡甸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)瑪瑙村及新洲區(qū)馬鞍村。試點(diǎn)地塊總面積不足100畝。

先期確定的4個(gè)項(xiàng)目中，灄口村、小李村已分別與兩家國(guó)企合作成立了合資公司，預(yù)計(jì)今年項(xiàng)目可開工建設(shè)；瑪瑙村已基本完成農(nóng)房拆遷。

湖北大學(xué)副教授李悅曾調(diào)研了4個(gè)先行項(xiàng)目。她認(rèn)為，進(jìn)展較快的項(xiàng)目附近產(chǎn)業(yè)、交通條件較好，企業(yè)看好發(fā)展前景。而進(jìn)展較慢的項(xiàng)目，或是外來(lái)人口較少，或是周邊配套設(shè)施不完善，企業(yè)仍在觀望。

武漢試點(diǎn)，試出了什么

湖北日?qǐng)?bào)見習(xí)記者 劉宇 記者 彭一葦 通訊員 蔡華

13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地上建租賃房的消息，曾一度成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

按照我國(guó)規(guī)定，只有國(guó)有建設(shè)用地上才能建商品房，集體建設(shè)用地上建成的住房，被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，不被法律認(rèn)可。

于是出了這樣的景象：同樣是土地，因“國(guó)有”與“集體”的身份不同，前者往往是受到追捧的“明星”，后者則少人問(wèn)津。一紙國(guó)家試點(diǎn)許可，或?qū)⒋蚱苾烧咧g的鴻溝，大幅增加租賃住房的供應(yīng)。

一年的試點(diǎn)，武漢遇到了哪些難題？是如何破解的？前景如何？

閑置20年荒地，身價(jià)大漲

2018年11月22日，湖北日?qǐng)?bào)全媒記者從黃陂漢口北大市場(chǎng)沿著漢口北大道往東2.5公里左右，來(lái)到了黃陂區(qū)灄口村，看到一塊6畝左右的土地上搭著工棚，種著菜。這里是武漢5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一?！按謇锏耐恋仃懤m(xù)被征用建設(shè)了市場(chǎng)、樓房，這塊地較小，一直不知道干啥好?！睘椏诖逯Р扛睍浝钕劝空f(shuō)，一閑置就放了近20年。

武漢啟動(dòng)集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)后，灄口村村委會(huì)提出用這6畝地作試點(diǎn)。2018年9月18日，村民代表大會(huì)通過(guò)決議，灄口村與武漢市地產(chǎn)集團(tuán)保障性住房投資建設(shè)有限公司成立合資公司，共同在這塊集體土地上開發(fā)租賃房。

李先翱說(shuō)，目前項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正在審批。未來(lái)，這里將建起一棟32層高樓、252套住宅，有75平方米、55-60平方米、45-55平方米等3種房型，有望今年初開工。

灄口村周邊，漢口北國(guó)際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)已成集群，高樓林立，交通發(fā)達(dá)。記者走訪附近多家房產(chǎn)中介門店，試點(diǎn)地塊周邊小區(qū)一室一廳住房月租金在1100元到1300元之間，兩室一廳住房月租金在1500元到1800元之間。

試點(diǎn)地塊周邊，村民自行出租住房的也不在少數(shù)。“40%的村民都有房屋出租，空房子一掛出招租廣告很快就有人租。”村民李志權(quán)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目信心滿滿：房子建成后不愁租不出去，不愁賺不到錢。

此前北京、上海的試點(diǎn)，已成為灄口村村集體向往的模板。上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村2010年建成400多套租賃房，一年租金收入1200萬(wàn)元左右，既解決了外來(lái)人口住房問(wèn)題，又壯大了集體經(jīng)濟(jì)。

武漢的5個(gè)地塊，能否復(fù)制這一成功？武漢情況有別，答案是未必。

城市中的集體土地，往往在“城中村”。2004年起，武漢啟動(dòng)大規(guī)模的“城中村”改造，2013年二環(huán)線內(nèi)已無(wú)“城中村”，預(yù)計(jì)到2020年，中心城區(qū)“城中村”將成為歷史。目前集體土地多在城鄉(xiāng)接合部，周邊產(chǎn)業(yè)與配套仍在發(fā)展中，對(duì)外來(lái)人口吸引力不足，租賃房市場(chǎng)不成熟，準(zhǔn)備投資的企業(yè)仍在觀望。

“黃陂區(qū)項(xiàng)目先天條件是最好的，所處地段產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、配套豐富，外來(lái)人口多?！焙贝髮W(xué)副教授李悅說(shuō)，但黃陂區(qū)試點(diǎn)地塊較小，這樣的地塊在武漢市也很難找出第二個(gè)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城鄉(xiāng)接合部變成新的城區(qū)，可能才會(huì)有更多合適的地塊。

利益分配，重點(diǎn)關(guān)照村集體

在集體建設(shè)用地上建租賃住房，地方政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)提供資金、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，村集體與村民負(fù)責(zé)供地、配合建設(shè)，涉及多方。根據(jù)北京、上海等地的經(jīng)驗(yàn)，建立合理的收益分配機(jī)制很重要。

武漢試點(diǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)照村集體的利益。如江夏區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目，由小李村與武漢藏龍集團(tuán)公司合作開發(fā)。村集體將土地使用權(quán)作價(jià)入股，占股51%，試點(diǎn)地塊建設(shè)房屋的使用權(quán)均歸屬項(xiàng)目公司。武漢藏龍集團(tuán)公司副總經(jīng)理?xiàng)铈榻B，作價(jià)入股評(píng)估時(shí)，區(qū)政府安排了兩個(gè)評(píng)估公司，作價(jià)就高不就低。

黃陂區(qū)的試點(diǎn)項(xiàng)目，村集體土地使用權(quán)占總股比15%，武漢市地產(chǎn)集團(tuán)保障房公司投入8700余萬(wàn)現(xiàn)金入股，占總股比85%。村集體雖然占股較少，但項(xiàng)目房屋所有權(quán)等資產(chǎn)登記在雙方成立的合資公司名下，合資公司由村集體監(jiān)督管理，獨(dú)立運(yùn)作、獨(dú)立核算。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后的前3年，合資公司每年給村集體包干收益30萬(wàn)元。3年期滿后，項(xiàng)目利潤(rùn)按雙方所占股份分配。“因?yàn)轫?xiàng)目建成后還需要一定時(shí)間運(yùn)營(yíng)才能盈利?！秉S陂區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)何波介紹。

武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將建立、完善投資收益以及集體建設(shè)用地所有權(quán)、使用權(quán)收益相結(jié)合的分配機(jī)制，完善集體建設(shè)用地增值收益分配。

運(yùn)營(yíng)盈利，仍是難點(diǎn)

2018年11月29日下午，在江夏區(qū)小李村試點(diǎn)項(xiàng)目附近的藏龍學(xué)校，接孩子的家長(zhǎng)絡(luò)繹不絕。但記者發(fā)現(xiàn)，這里距最近的工業(yè)園有2公里左右，周邊沒有公交車，藏龍學(xué)校放學(xué)后，周圍就陷入了沉寂，這里會(huì)有人來(lái)租房嗎？“距離試點(diǎn)項(xiàng)目300米，已規(guī)劃建設(shè)珞珈中小企業(yè)總部基地，相關(guān)配套設(shè)施也會(huì)逐步完善?！睏铈硎荆疽焉暾?qǐng)?jiān)陧?xiàng)目附近設(shè)立公交站點(diǎn)，但這都還需要時(shí)間。

調(diào)查的情況顯示，試點(diǎn)項(xiàng)目一定時(shí)期內(nèi)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目周邊的租賃市場(chǎng)或會(huì)有較大的影響，但因規(guī)模有限，且大多遠(yuǎn)離中心城區(qū)，對(duì)中心城區(qū)租賃房市場(chǎng)影響有限。

集體建設(shè)用地建租賃房項(xiàng)目，雖然土地成本較低，但投資回收周期依然很長(zhǎng)。如北京海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)一項(xiàng)目，投資回收期約18年。武漢的試點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該怎么做？

租賃房要通過(guò)運(yùn)營(yíng)賺到錢，才能保障各方利益。李悅認(rèn)為，試點(diǎn)項(xiàng)目中，江夏區(qū)項(xiàng)目配套不足，目前外來(lái)就業(yè)人口少；東湖高新區(qū)項(xiàng)目雖然交通便利，但距工業(yè)園區(qū)和公交站點(diǎn)稍遠(yuǎn)；蔡甸區(qū)項(xiàng)目周邊有多個(gè)工業(yè)園區(qū)，租賃需求旺盛，但工人收入偏低，租金定價(jià)或受限制。

實(shí)際上，根據(jù)李悅關(guān)于《武漢市集體建設(shè)用地建租賃住房的調(diào)研》數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)項(xiàng)目周邊72.22%的潛在租客，月收入低于5000元，84.12%的人希望每月租房支出低于1000元，而且對(duì)租賃房周邊的交通、治安、公共設(shè)施有一定要求。“集體建設(shè)用地建的租賃房是市場(chǎng)化運(yùn)作，空置率不能太高。”李悅建議，試點(diǎn)項(xiàng)目除了要加快完善配套設(shè)施，吸引更多租戶外，還要針對(duì)目標(biāo)租戶的特點(diǎn)合理定價(jià)，租金必須控制在租戶能夠接受的范圍內(nèi)。租賃方式上可采取政府整租、企業(yè)承租、個(gè)人租賃相結(jié)合。同時(shí)，還可以嘗試委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)等運(yùn)營(yíng)模式，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平。