“公攤面積”要取消了？這事兒沒那么簡單

今天，有關“公攤面積”的新聞被刷屏，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

我們先來看消息的起源：

近日，《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

多數(shù)人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

這只是有些媒體的錯誤理解！

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》只是個技術規(guī)范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術規(guī)范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積

（套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數(shù)。

“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實

在這個《規(guī)范》當中，熱議的另一個原因是“應以套內使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當中，“套內計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的： 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價 。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突