按套內(nèi)面積交易房價會大漲？其實北京已執(zhí)行16年

北京日報客戶端2月23日消息，建筑面積？套內(nèi)面積？公攤面積？從昨天（2月22日）晚上開始，這幾個專有名詞讓不少打算買房的小伙伴“瘋狂”撓頭。

近日，住建部對《住宅項目規(guī)范》公開征求意見。征求意見稿中明確了一點：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”正是這句話，在被解讀為“告別公攤”的同時，也被一些人認為可能會帶來房價大漲。

北京日報客戶端記者查閱了目前相關(guān)文件，發(fā)現(xiàn)北京市新房已經(jīng)按“套內(nèi)建筑面積”交易了16年。相關(guān)業(yè)內(nèi)專家也認為，建筑面積和套內(nèi)面積，只是不同的計算指標，并不會帶來總購房成本的變化。

先來明確一點，這次公開征求意見的是我國住建領(lǐng)域的工程規(guī)范，屬于標準，而非新政。目前也只是征求意見階段，離正式執(zhí)行還有較長的一段時間。

北京按套內(nèi)面積賣房已執(zhí)行16年

2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內(nèi)建筑面積計價。在2008年修訂時，則進一步明確：新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當按照套內(nèi)建筑面積計價。

所謂“套內(nèi)建筑面積”，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。由此來看，套內(nèi)使用面積其實相當于套內(nèi)建筑面積的一部分。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

北京新房合同中一直有兩個面積

后來北京執(zhí)行的現(xiàn)房和期房合同中，均包含了“套內(nèi)建筑面積”這一概念。

最新的《北京市商品房預售合同》示范文本、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本中，既要求開發(fā)商把每套房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積寫明，同時還要求在計價的條款中，分別按照建筑面積和套內(nèi)建筑面積計算。

建筑面積是平時老百姓口頭叫慣了的，而套內(nèi)面積則能更明確讓購房人了解屋內(nèi)面積到底有多大。兩個面積相減，便得出來公攤面積。這也就能防止一些開發(fā)商在公攤面積上做鬼。

北京商品房合同示范文本 本文圖片均來自北京頭條客戶端

期房項目銷售前，會按照“一房一價”申請預售證。此后，這套房的價格已經(jīng)敲定。在住建部門公式的住宅價格等信息里，也會標明建筑面積和套內(nèi)面積，而公攤面積則是由建筑面積減去套內(nèi)面積。

北京市一套商品房價格公示

按套內(nèi)面積賣房會帶來房價大漲？

其實在16年前，就已經(jīng)有套內(nèi)面積計價是否帶來房價上漲的傳言。當時國土部門負責人還特意解釋，采用套內(nèi)建筑面積計價，表面上看房價上漲了，但由于計價面積的減少，購房人實際負擔的總房價款并不會發(fā)生改變。

這一點在北京的賣房合同中也可以反應(yīng)出來。舉個例子，一套總價400萬的房子，建筑面積（含公攤）100平方米，單價則為4萬元／平方米；而套內(nèi)建筑面積為80平方米，單價就變成了5萬元／平方米。

看似單價從4萬元漲到了5萬元，但購房人承擔的總購房成本依然是400萬元，并沒有發(fā)生變化。

“是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

按“套內(nèi)面積”買房也會有公攤

在北京出臺政策對2003年，中國消費者協(xié)會曾公布：2003年上半年消費者關(guān)于商品房計量方面的投訴為6727件，而其中有相當部分是購房人對公攤面積提出的異議。北京出臺政策前一年，重慶已經(jīng)率先開始實施按套內(nèi)建筑面積賣房。重慶市在2002年的實際經(jīng)驗表明，按套內(nèi)面積預售商品住宅，面積糾紛達到了零，而房價的走勢基本不變。

16年前，北京市國土資源與房屋管理局有關(guān)負責人曾解釋，以套內(nèi)建筑面積計價，并不意味著購房人放棄了共用建筑面積分攤，而是將可以分攤的共用建筑面積隨著套內(nèi)建筑面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；竣工后套內(nèi)實測面積與預測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權(quán)退房。

也就是說，套內(nèi)面積、建筑面積都只是計價方式的一種。無論使用哪種計價方式，都依然會存在公攤面積。即使是已經(jīng)執(zhí)行了16年“套內(nèi)面積”的北京，依然有“公攤面積”。

至于公攤面積，則是涉及住宅測繪及成本核算的問題。老百姓質(zhì)疑的是：公攤面積該不該由自己花錢？哪些地方屬于公攤？公攤面積如何避免越來越大？想要徹底解決公攤面積的糾紛和質(zhì)疑，相關(guān)部門就應(yīng)該進一步對公攤面積標準予以明確，而不是這次《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》能徹底解決的。

物業(yè)費供暖費按什么面積算？

16年前，對這個概念已經(jīng)明確——物業(yè)費、取暖費仍按建筑面積收。建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明，產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理費的收取等都不受影響。

裝修交房，房價會上漲嗎？

先來明確一點，這次住建部征求意見稿提到的是“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付”?！叭b修”不等于“精裝修”。一些高端項目（比如別墅），往往才會采取精裝修交房，品質(zhì)更豪華、價格也會更高。

目前北京的共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等都被要求全裝修交房。全裝修交房在其它國家早有先例，既可以提高住宅品質(zhì)，又可以減少二次污染。同時，開發(fā)商統(tǒng)一裝修，在裝修材料上可以集中采購，成本上要比個人單獨裝修更低。

但不可避免的是，全裝修交房勢必會帶來建設(shè)成本、購房成本的增加。但這個成本的增加，也不能說一定會帶來房價大漲。以共有產(chǎn)權(quán)房的全裝修為例，相關(guān)部門會對裝修標準和成本有明確的要求，執(zhí)行后也沒有導致價格大幅上漲。由此來看，未來普通商品房一旦實現(xiàn)全裝修交房，也需要住建部門對此有更細致的規(guī)范。