創(chuàng)新保交樓“南寧模式”，解碼房地產(chǎn)紓困基金的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇

自2021年以來，“保交樓”工作已經(jīng)過去三年時(shí)間，全國各地的恒大“爛尾樓”，仍有不少項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。不過，位于廣西南寧的恒大項(xiàng)目，在地方政府和南寧市平穩(wěn)基金的努力下，近日已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)交付。

從2024年12月開始，南寧市原恒大御府（現(xiàn)改名為邕府紫荊園）、原恒大國際中心（現(xiàn)改名平穩(wěn)基金國際中心）兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總共交付2886戶，直接關(guān)系到成千上萬名居民的安居樂業(yè)。

亮眼成果的背后，是平穩(wěn)基金不舍晝夜的努力，與行政部門的協(xié)調(diào)對(duì)接，與原開發(fā)商團(tuán)隊(duì)的配合交接，與業(yè)主們的溝通服務(wù)等等……其間各方利益糾纏，解決過程矛盾重重，對(duì)于“摸著石頭過河”的平穩(wěn)基金而言都不是易事。

梳理可以發(fā)現(xiàn)，平穩(wěn)基金通過市場(chǎng)化、法治化的方式解決項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，創(chuàng)新采用紓困模式，既維護(hù)了業(yè)主們的切身利益，也保障了政府在保交樓過程中投入的資源不受損失，給市場(chǎng)以及行業(yè)提供了可借鑒的紓困樣本。

樓市危急時(shí)刻的“及時(shí)雨”

時(shí)間回溯到2021年，恒大集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，在全國范圍內(nèi)導(dǎo)致一大批項(xiàng)目停工爛尾，南寧恒大御府的預(yù)售資金被私自挪用，項(xiàng)目也陷入停工狀態(tài)。

恒大的債務(wù)危機(jī)也給地方政府敲響了警鐘，各地政府紛紛采取措施，投入各種資源來紓困爛尾地產(chǎn)。梳理可以發(fā)現(xiàn)，自2021年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設(shè)立紓困基金。

經(jīng)過三年多努力，南寧市平穩(wěn)基金在全國率先交出“答卷”，其發(fā)展模式為行業(yè)提供了可借鑒的樣本。

2022年8月，在南寧樓市的危急時(shí)刻，南寧市委市政府統(tǒng)一工作部署，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”為基本原則，成立了南寧市平穩(wěn)基金。

基金由三家南寧市國有企業(yè)出資為主，吸引社會(huì)資本共同投入發(fā)起設(shè)立，首期規(guī)模30億元，旨在助力南寧市房地產(chǎn)企業(yè)解危紓困。

與注重盈利的企業(yè)不同，平穩(wěn)基金以“保交樓、資產(chǎn)保值增值”為目標(biāo)，出資各方則按照“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，明確約定收益分配和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方式。按照基金投資規(guī)律和市場(chǎng)化原則，主要關(guān)注項(xiàng)目樓盤重組盤活帶來的長遠(yuǎn)利益和積極社會(huì)影響。

平穩(wěn)基金正式成立后，負(fù)責(zé)項(xiàng)目層面的原開發(fā)商及原施工單位談判清退、續(xù)建施工招標(biāo)及監(jiān)督管理、未售資產(chǎn)的處置、存量土地續(xù)建銷售、業(yè)主的溝通維穩(wěn)等等工作。

2022年9月，平穩(wěn)基金簽訂托管協(xié)議接手藍(lán)光雍錦瀾灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目目前已經(jīng)完成交付；2023年2月，平穩(wěn)基金和恒大簽署了恒大國際中心的托管協(xié)議；2023年7月，平穩(wěn)基金和恒大簽署了御府項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如今，兩個(gè)恒大項(xiàng)目也逐步進(jìn)入交付階段。

據(jù)了解，目前南寧市還有多個(gè)保交樓項(xiàng)目正在推進(jìn)中，后續(xù)平穩(wěn)基金還將介入湖光學(xué)府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鳴靈水小鎮(zhèn)、世茂國際中心、融創(chuàng)金弈時(shí)代等項(xiàng)目的保交樓、保交房工作。

平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)人表示，公司采取基金投資+地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動(dòng)“下深水”操作管理模式，打造政府支持、市場(chǎng)化運(yùn)營、專業(yè)化管理的“南寧模式”。

一竿子插到底解決“硬骨頭”

對(duì)于部分介入保交樓項(xiàng)目的城投公司而言，續(xù)建工作由于涉及紛繁復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系、或者虧空資金巨大、新老團(tuán)隊(duì)交接困難，一般不太愿意介入。

與其他城投公司不同，平穩(wěn)基金采取的是“一竿子插到底”的運(yùn)營模式，這意味著要統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目，從續(xù)建前的融資，續(xù)建工作以及續(xù)建后的交付都要一手抓，這意味著工作難度大幅上升，但好處就是能把控全局穩(wěn)步推進(jìn)。

作為平穩(wěn)基金的出資方，南寧軌道交通集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“對(duì)于房地產(chǎn)紓困基金而言，首先要挑選一家能夠全盤操作的基金管理人，這意味著GP既要有協(xié)調(diào)各部門行政資源的能力，同時(shí)也具備房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)化運(yùn)營的能力。”

比如，在接手項(xiàng)目前，爛尾樓盤普遍存在涉及債務(wù)債權(quán)關(guān)系紛亂復(fù)雜，過往項(xiàng)目資金虧空金額巨大等問題，部分資產(chǎn)甚至被多重抵押，這要求紓困基金在介入之前做好資產(chǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)隔離。在接手項(xiàng)目過程中，經(jīng)常遇到原開發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)、施工單位不配合的情況。接手項(xiàng)目后，在推進(jìn)續(xù)建工作中也會(huì)遇到不少難題。

據(jù)續(xù)建工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，“續(xù)建項(xiàng)目存在施工界面長期停工，導(dǎo)致部分工序返工等問題，增加了續(xù)建難度，此外現(xiàn)場(chǎng)缺乏管理，導(dǎo)致有不少貴價(jià)材料被偷盜嚴(yán)重，在逐步續(xù)建施工中發(fā)現(xiàn)原有的部分工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，需要重新整改到位等等。”

可以發(fā)現(xiàn)，從續(xù)建前、續(xù)建中到續(xù)建后，爛尾樓盤項(xiàng)目都存在不少難以解決的風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)紓困任務(wù)確實(shí)十分艱巨。

對(duì)于紓困基金公司而言，純資金紓困時(shí)代已經(jīng)過去，需要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)不斷創(chuàng)新針對(duì)性的紓困模式，創(chuàng)新思路應(yīng)對(duì)保交樓應(yīng)急避險(xiǎn)、續(xù)建過程中出現(xiàn)的各項(xiàng)問題，才能為至今都無法實(shí)現(xiàn)保交樓的“硬骨頭”項(xiàng)目提供更多可能性。

創(chuàng)新保交樓“南寧模式”

風(fēng)險(xiǎn)的另一面也意味著機(jī)遇，對(duì)于紓困基金而言，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大，但通過不斷創(chuàng)新模式，也有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙提升。

通過不斷摸索創(chuàng)新，南寧地方政府和平穩(wěn)基金拿出了一個(gè)解決爛尾樓遺留問題的較好樣本。在這“摸著石頭過河”的艱難過程中，平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)人根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)分享了保交樓“南寧模式”五大關(guān)鍵要點(diǎn)。

一是投資方案要獲得LP認(rèn)可，既能穩(wěn)妥推進(jìn)保交樓工作，又能實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。平穩(wěn)基金針對(duì)問題樓盤項(xiàng)目存量資產(chǎn)制定處置方案，在政府支持下通過處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、盤活有效資產(chǎn)等方式確保問題樓盤順利交付。

比如通過公允價(jià)值處置競(jìng)配房在建工程，支持取消商貿(mào)服務(wù)用地認(rèn)定、商改住等方式，將處置盤活的存量資產(chǎn)開發(fā)銷售所得收益優(yōu)先用于保交樓續(xù)建，最終達(dá)到盤活一個(gè)、救活一批的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。

二是和債權(quán)人做好談判，實(shí)現(xiàn)“新老劃斷”。平穩(wěn)基金堅(jiān)持“掛老賬、付新賬、算總賬”原則，通過項(xiàng)目托管的方式隔離原有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障續(xù)建資金的安全。

三是要擺脫原開發(fā)商的負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)“去原開發(fā)商化”。平穩(wěn)基金通過政府相關(guān)部門的支持，壓實(shí)開發(fā)主體保交樓的第一責(zé)任，及時(shí)清退原開發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)、施工單位，為項(xiàng)目續(xù)建工作掃清障礙。

四是要做好供應(yīng)鏈保障工作，確保建筑工程質(zhì)量。在施工管理方面，平穩(wěn)基金嚴(yán)格遵循原開發(fā)商移交的施工圖紙，從施工單位的選擇、建筑材料的篩選到施工質(zhì)量的把控，每一環(huán)節(jié)都力求精益求精。

五是要重視和業(yè)主們的溝通服務(wù)，獲得理解和支持。平穩(wěn)基金通過多個(gè)渠道發(fā)布基金動(dòng)態(tài)公告和項(xiàng)目續(xù)建工作進(jìn)展，并通過工地開放日活動(dòng)、微信群交流、每月售樓部現(xiàn)場(chǎng)溝通等方式，消除信息不透明而產(chǎn)生的恐慌心理，讓購房業(yè)主安心放心。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司以“保交樓、資產(chǎn)保值增值”為目標(biāo)，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，用“一竿子插到底”的方式解決急難險(xiǎn)重的硬骨頭項(xiàng)目，堅(jiān)持為民服務(wù)、保障民生的社會(huì)責(zé)任，以實(shí)際行動(dòng)為南寧樓市平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。