租房市場行穩(wěn)致遠 租戶、業(yè)主利益一個都不能少

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴大，為解決人們的居住問題、推動經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重要貢獻。與此同時，住房租賃市場仍存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等諸多問題。如何讓大城市的新市民、青年人“租好房”，如何解決住房租賃市場供需矛盾，引導(dǎo)發(fā)揮專業(yè)長租機構(gòu)的市場化作用，保障租戶和房東群體的利益等，成為業(yè)界關(guān)注的熱點話題。

年輕人租房講品質(zhì)

近年來，大城市的新市民、青年人“都租房、常租房”的居住理念逐步得到廣泛認同。

從租賃需求的體量來看，我國租賃居住人口已超2億，且呈持續(xù)增長態(tài)勢。自如研究院發(fā)布的《2023職場人租住態(tài)度調(diào)研》顯示，大城市中有70%的新市民和青年人租房居住。從租房安家的意愿來看，有八成年輕人認為租房將會是比較長期的狀態(tài)，四成年輕人接受終身租房。

值得關(guān)注的是，當(dāng)租房成為常態(tài)，城市租戶群體對于租房的居住品質(zhì)就有了更高的要求，對美好生活的向往逐步升級。中國城市住房租賃智庫調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，自2020年以來，租住群體對于房屋品質(zhì)、公共區(qū)域保潔服務(wù)、智能家居配備情況的在意程度分別提升了34%、37%、45%。有服務(wù)、有智能、有品質(zhì)、有空間的“改善型”需求已成為新的租房剛需。

然而，當(dāng)下大城市住房租賃市場仍存在供需錯配的問題。在北京市海淀區(qū)工作的白領(lǐng)劉先生對記者感嘆道：“在實際租房過程中，將就租、湊合住是常態(tài)，想租到稱心如意的房子得靠搶，甚至有時候搶都搶不到?！?/p>

“老齡化”房源出問題

然而，面對要求“房子好、服務(wù)好、科技好”的年輕租戶群體，占全部租賃住房供給約九成的個人房東卻顯得有些力不從心，常常出現(xiàn)房子出租難、空置期長的現(xiàn)象，造成這一問題的根源之一便是城市存量住房不斷老化的現(xiàn)狀。

《2020中國人口普查年鑒》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，超三成是21世紀(jì)之前所建。其中，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市出租房源的平均房齡超過22年，成都、武漢、杭州等新一線城市的出租房源雖稍顯“年輕”，但平均房齡也都在12年左右。目前，“老齡化”房源普遍存在戶型不合理、管線破損、家具家電老化等問題。

中國城市住房租賃智庫調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，長期空置、中介平臺不規(guī)范、房子持續(xù)“出問題”、租金收益不及預(yù)期以及租客拖欠費用，是最令城市房東業(yè)主困擾的出租痛點Top5。其中，遇到房屋長期空置困擾的業(yè)主更是高達55%，令房東的收益受損。

住房租賃問題熱議

在剛剛結(jié)束的全國兩會期間，多位兩會代表、委員對于如何消除住房租賃市場供需差異、保障租客和房東群體的權(quán)益，提出了自己的看法。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在全國兩會期間接受采訪時表示，要增加保障性租賃住房的供給和長租房的建設(shè)，重點解決好青年人、新市民的住房困難問題，讓他們能放開手腳，為幸福生活去奮斗。

在解決供需差異方面，全國人大代表、天津大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)部教授張水波認為，長租機構(gòu)通過對閑置房屋進行標(biāo)準(zhǔn)化改造用于出租，能有效盤活存量閑置住房，擴大市場供給規(guī)模，滿足租客群體日益提升的品質(zhì)居住需求。他建議，著力發(fā)展法人主體的專業(yè)長租機構(gòu)，管理運營長租房并形成市場規(guī)模。

在降低租客安居門檻和提升房東出租意愿方面，張水波提出，應(yīng)鼓勵專業(yè)長租機構(gòu)為租客免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，“輕車簡行”快速融入社會生活，提高租房安居的幸福感。同時，鼓勵專業(yè)長租機構(gòu)推出相關(guān)舉措，保障房東利益，避免租房市場曾出現(xiàn)過的“高收低出”經(jīng)營模式和資金鏈風(fēng)險。只有保障房東利益長效穩(wěn)定，才能增強房東對出租市場的信心，進而形成長期委托出租的意愿，擴大租房市場供給的質(zhì)量和數(shù)量。

全國政協(xié)委員、中國社會科學(xué)院哲學(xué)所研究員陳霞提出，應(yīng)通過完善相關(guān)法規(guī)，提升行業(yè)管理效能，鼓勵專業(yè)長租機構(gòu)參與分散式租賃住房經(jīng)營，進一步保障承租人和出租人等各方合法權(quán)益。推動行業(yè)經(jīng)營有據(jù)可循、租客維權(quán)有法可依，進一步提升標(biāo)準(zhǔn)化、線上化、可視化的行業(yè)管理服務(wù)水平。

探索保障多方利益

如何平衡供需差異、保障承租人和出租人權(quán)益，滿足青年租住群體和個人房東群體的訴求？近年來，市場化、專業(yè)化長租機構(gòu)的探索逐漸獲得了認可，尤其是長租機構(gòu)推出的面向租客免押金、面向房東提供收益保底的嘗試，在實踐中取得了一定成效。

據(jù)記者了解，長租機構(gòu)自如已經(jīng)連續(xù)11年面向應(yīng)屆畢業(yè)生群體推出可以“0押金租房”的“海燕計劃”，進行租房專項支持，惠及了350萬名年輕人，累計減免押金近12億元。近日，自如還宣布將逐步放開適用“0押金租房”的人群范圍，以便幫助更多城市租戶降低租金壓力。

在保障房東利益方面，自如在2021年初推出了“增益租”模式，在業(yè)內(nèi)率先提出“無差價、無空置期、收益有保底”三大出租新標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)介紹，其中的“收益有保底”是指無論市場如何變動，在其與房東的合作周期內(nèi)，自如每月都將支付至少80%的出租保底收益，如果市場形勢向好，每年底，房東還會得到收益紅利。

面對更友好的租金支付和更有保障的收益條件，市場化長租機構(gòu)逐步得到了城市租客群體和房東群體的認可。自如研究院等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2022中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，65%的租客表示，會優(yōu)先考慮“長租機構(gòu)的房子”。同時，有超過六成的房東認為“可選擇專業(yè)長租機構(gòu)出租”，這其中，有近六成業(yè)主認為讓長租機構(gòu)托管“出租快”“綜合出租收益高”，近半數(shù)的業(yè)主認為長租機構(gòu)托管“服務(wù)省心”“租金按時到賬”。

對此，業(yè)內(nèi)專家表示，面對城市年輕人租得好、租得起的安居訴求，以及城市房東群體省心租、安心收的想法，可以說，發(fā)展專業(yè)化、市場化長租機構(gòu)是必然趨勢。專業(yè)化、市場化的長租機構(gòu)已經(jīng)能夠在聯(lián)結(jié)保障租戶和房東多方利益、推動行業(yè)健康發(fā)展上，發(fā)揮重要作用。