焦點(diǎn)訪談丨老舊小區(qū)如何“原拆原建”？新模式正逐步推廣

老舊小區(qū)改造，尤其是非成套住宅的改造，是城市繞不開(kāi)的民生必答題，關(guān)系千家萬(wàn)戶。這些“超齡服役”的老小區(qū)，大多存在著管線老化、結(jié)構(gòu)隱患等問(wèn)題，困擾居民的還有沒(méi)有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，缺少公共空間等等生活痛點(diǎn)。小修小補(bǔ)、簡(jiǎn)單翻新解決不了根本問(wèn)題，大規(guī)模改造又由于標(biāo)準(zhǔn)高、資金少，市場(chǎng)主體并不愿意參與。同時(shí)，以往傳統(tǒng)的房地產(chǎn)征收開(kāi)發(fā)模式也并不適用，怎么辦？“原拆原建”模式成為老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵解法。

西陵區(qū)葛洲壩片區(qū)是宜昌市危舊房相對(duì)集中的區(qū)域。建設(shè)于20世紀(jì)七八十年代的老樓，很多都是非成套住宅。非成套住宅沒(méi)有獨(dú)立廚衛(wèi)，結(jié)構(gòu)也不安全。設(shè)施老化，居民居住環(huán)境很差。

城市工作，民生為大。在宜昌市，像這樣建成年代久遠(yuǎn)的危舊房總量龐大，涉及6421棟、3.03萬(wàn)套之多，其中，僅葛洲壩片區(qū)就有危舊房304棟。居民們的改造需求十分迫切。以葛洲壩片區(qū)為突破口，宜昌市希望探索出一條以市場(chǎng)化機(jī)制推進(jìn)的新路徑。

湖北宜昌市西陵區(qū)副區(qū)長(zhǎng)兼夜明珠街道黨工委書(shū)記 涂超：總體而言按照“共治、共建、共享”的模式，由居民自己出資三分之一，由上級(jí)爭(zhēng)取相應(yīng)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金來(lái)補(bǔ)充三分之一，再由企業(yè)相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)以及增容增戶的收益來(lái)補(bǔ)充三分之一。

用“居民出資、企業(yè)兜底、政府獎(jiǎng)補(bǔ)”的思路，做老舊小區(qū)原拆原建。2023年春，宜昌西陵區(qū)把原拆原建試點(diǎn)選在了望洲崗路32、36、38號(hào)?？蓛芍苊畔聛?lái)，48戶里僅8戶簽字同意。居民們不理解，既然是有人“兜底”，按照以往“拆遷”政策，自己為什么拿不到補(bǔ)償，為什么還要出錢(qián)？

湖北宜昌市西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)黨委書(shū)記 聶芳：到了后期，我們?nèi)デ瞄T(mén)居民已經(jīng)不愿意開(kāi)門(mén)，打電話他們也不愿意接。

試點(diǎn)工作就此擱淺。原拆原建是老舊小區(qū)改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的規(guī)模、樣式等在原地重建。與以往居民一次性“賣(mài)地分錢(qián)”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和棚改的拆遷模式不同，原拆原建是政府補(bǔ)貼的民生共建工程，居民可以選擇用有限的資金“以舊換新、原址重建”，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的質(zhì)變。

湖北宜昌市西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)黨委書(shū)記 聶芳：相當(dāng)于是共建項(xiàng)目，居民要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行出資分?jǐn)?，相比于原?lái)的棚改政策，他們對(duì)這個(gè)政策非常不理解，這是我們推進(jìn)過(guò)程中最大的阻礙。

就在原定試點(diǎn)工作陷入僵局時(shí)，英雄山居委會(huì)卻收獲了意外之喜。與原定試點(diǎn)相隔不遠(yuǎn)，還有一棟危舊樓需要改造，那棟樓的居民代表卻主動(dòng)找上了門(mén)。

湖北宜昌市西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)危舊房合作改造聯(lián)合社法定代表人 張順江：我們要參與原拆原建，盼了很久，我們覺(jué)得這個(gè)方案也適合我們這棟居民樓。

作為有 30 年工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的老工程師，張順江明白，這次原拆原建試點(diǎn)是改變居住品質(zhì)的難得機(jī)遇。

湖北宜昌市西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)黨委書(shū)記 聶芳：我們非常驚喜居民里面還有這樣的能人，我們就跟他溝通，我說(shuō)既然你對(duì)這個(gè)政策了解得這么透徹，能不能在這個(gè)過(guò)程中協(xié)助我們對(duì)其他居民做宣傳工作。

很多做不通的工作，張順江去講，左鄰右舍都聽(tīng)得進(jìn)去。但歸根結(jié)底，說(shuō)服鄰里不能靠感情牌，還是要算好賬。

湖北宜昌市西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)危舊房合作改造聯(lián)合社法定代表人 張順江：我給大家算一筆賬，人家總投資這個(gè)項(xiàng)目，我們這兩棟小區(qū)加上所有的設(shè)施配套，投資了6300多萬(wàn)元。我們25戶居民選擇原拆原建，25戶累計(jì)出了大概500多萬(wàn)元。以我們家為例，房子至少屬于升值了，升值了大概25萬(wàn)元到30萬(wàn)元之間，按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)來(lái)算，還是處于盈利狀態(tài)。

在張順江的溝通下，兩周內(nèi)，望洲崗10號(hào)院居民簽約率達(dá)到80%以上。西陵區(qū)迅速調(diào)整計(jì)劃：確定望洲崗10號(hào)院成為原拆原建首個(gè)試點(diǎn)。很快，街道建議組建了“危舊房合作改造聯(lián)合社”。

湖北宜昌市西陵區(qū)夜明珠街道危舊房改造工作專班成員 吳俊華：成立聯(lián)合社的主要作用，第一個(gè)是收集居民的意見(jiàn)、建議，第二個(gè)是后期建設(shè)的協(xié)議簽訂。

對(duì)接市場(chǎng)，望洲崗10號(hào)“危舊房合作改造聯(lián)合社”是唯一主體。

湖北省宜昌市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作專班負(fù)責(zé)人 高周洲：望洲崗10號(hào)既沒(méi)有走傳統(tǒng)的征收，也不是傳統(tǒng)意義上的安置房，我們采取了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸集的新的供地模式。

由全部居民委托聯(lián)合社統(tǒng)一注銷原有產(chǎn)權(quán)，把零散地塊整合為“凈地”，再通過(guò)招拍掛出讓給企業(yè)，企業(yè)拿地建成后返還住房給原居民。既不用政府兜底，又讓企業(yè)有建設(shè)動(dòng)力。對(duì)內(nèi)，聯(lián)合社成了居民的“代言人”。對(duì)外，聯(lián)合社是居民自己的“操盤(pán)手”。

按照預(yù)算，在項(xiàng)目總投資6300萬(wàn)元中，除去居民投資559余萬(wàn)元和政府專項(xiàng)補(bǔ)貼2300萬(wàn)元，剩余的大部分投資成本都需要承建方承擔(dān)。

湖北宜昌市西陵城發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目部部長(zhǎng) 陳芮：剩余的3430萬(wàn)元通過(guò)剩余房屋銷售，后期長(zhǎng)期物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，包括停車、充電樁等等的收入，最終實(shí)現(xiàn)資金平衡。

前期規(guī)劃房屋面積越多，后期收益越有保障。于是，承建方給出的第一版規(guī)劃方案，設(shè)計(jì)戶數(shù)多達(dá)144戶，但車位卻只有68個(gè)。聯(lián)合社激烈反對(duì)，政府部門(mén)也不認(rèn)可。在第二版方案中，承建方增加了地下空間，車位增至101個(gè)，但每戶成本要多拿3萬(wàn)到4萬(wàn)元，這個(gè)方案再次引起爭(zhēng)議。壩壩會(huì)上，設(shè)計(jì)方和承建方，面對(duì)面地感受到了居民們的不同意見(jiàn)。

聯(lián)合社，這個(gè)由居民自主發(fā)起的權(quán)益組織，把過(guò)去居民被動(dòng)參與轉(zhuǎn)變?yōu)榉孔印案牟桓?、怎么改”都由群眾說(shuō)了算。從建筑設(shè)計(jì)到配套規(guī)劃，從產(chǎn)權(quán)歸集到流程管理，聯(lián)合社都在發(fā)揮主體作用。

一梯四戶，南北不通透，要改；車位調(diào)整后要有智能充電樁，要加；公攤面積大，得房率不高，要調(diào)；為了照顧二號(hào)樓底層的日照時(shí)間，甚至兩棟樓的層數(shù)都做了特別調(diào)整。政府部門(mén)的角色，也由過(guò)去的大包大攬轉(zhuǎn)向“彈性調(diào)控”“政策賦能”。

湖北省宜昌市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局西陵區(qū)分局副局長(zhǎng) 周?。鹤匀毁Y源部2023年發(fā)布的《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引》明確表示，對(duì)于城市更新的項(xiàng)目，在保障公共安全的前提下，可以對(duì)建筑的間距、日照標(biāo)準(zhǔn)、停車位等指標(biāo)進(jìn)行放寬。所以在項(xiàng)目方案審批過(guò)程中，有一些項(xiàng)目比如停車位的指標(biāo)不滿足現(xiàn)在宜昌市技術(shù)規(guī)定的要求，但是考慮到方案能夠滿足居民的需求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金平衡也能夠滿足要求，所以我們?cè)诠局筮€是對(duì)這個(gè)方案予以了審批。

就這樣，方案迭代到第七版才終于通過(guò)。戶數(shù)縮減到74 戶，車位卻增加到75 個(gè)，戶型也優(yōu)化為一梯三戶。新方案的每個(gè)數(shù)字都是政府、居民、建設(shè)方共商、共議、共建得來(lái)的最大公約數(shù)。

原拆原建改造后，原望洲崗10號(hào)居民樓有了一個(gè)新的名字：望洲幸福里。以居民為主導(dǎo)的城市更新原拆原建路徑還在延伸。參照望洲崗10號(hào)合作化改造模式，在葛洲壩片區(qū)，肖家崗23、25號(hào)，鐵路大院等6個(gè)試點(diǎn)已經(jīng)啟動(dòng)，新成立的21個(gè)聯(lián)合社覆蓋2600余戶居民。

在全國(guó)各地，原拆原建正以多樣姿態(tài)落地生根，2020年7月，北京市《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》發(fā)布，打通了原拆原建落地的制度堵點(diǎn)，明確了改建資金由多主體共擔(dān)，并允許適當(dāng)擴(kuò)建。這是全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)性規(guī)范危舊樓房原址重建的政策文件，自此以后，北京市多個(gè)原拆原建項(xiàng)目得以順利推進(jìn)。

再過(guò)一年，八角路22號(hào)樓的參與原拆原建的居民就將遷回新居。

北京市石景山區(qū)八角街道辦事處副主任 毛劍威：我們更多想的是通過(guò)這一個(gè)樓試點(diǎn)項(xiàng)目的完成，去引領(lǐng)帶動(dòng)更多居民參與到原拆原建項(xiàng)目中，逐步實(shí)現(xiàn)33棟全面改善，這是我們最終的想法。

在上海彭浦新村，彭一小區(qū)的參與原拆原建居民們接到通知，已經(jīng)可以拿到新房鑰匙。生活在這里的2110戶居民，也都盼來(lái)了回家的時(shí)刻。

原拆原建是場(chǎng)關(guān)乎民生溫度與城市智慧的大考。拆的是舊居的窘迫，建的是新家的溫暖，留的是城市的記憶，聚的是民心的力量，更體現(xiàn)著城市治理的溫度。在全國(guó)各個(gè)城市，各種因地制宜的“原拆原建”探索依然還在持續(xù)。我們也看到，各地探索路徑不盡相同，也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，卻有著基本遵循，那就是——“以人民為中心”。