取消商品房公攤，真能省錢嗎？

近些年，公眾對(duì)取消商品住房公攤面積的呼聲漸高。不少地方作出回應(yīng)，宣布逐步“取消公攤面積”，實(shí)行商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。

如：湖南衡陽(yáng)宣布，自2025年1月1日起，全市商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)價(jià)銷售。

河北省張家口市去年年末發(fā)布政策稱，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售，逐步推進(jìn)取消公攤。

去年9月，湖南湘潭表示，優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售。

去年4月，廣東肇慶宣布商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

有人認(rèn)為，取消公攤就意味著購(gòu)房者不再需要為不使用的部分付費(fèi)，買房能少花錢。取消公攤，真能省錢嗎？

取消公攤影響房屋總價(jià)嗎？

公攤主要是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，包括樓房的電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳等。公攤面積加上套內(nèi)建筑面積等于房屋建筑面積。除非住獨(dú)棟別墅，其他類型的房屋大多會(huì)產(chǎn)生一定的公攤面積。中國(guó)絕大多數(shù)城市房屋計(jì)價(jià)都是以房屋建筑面積為準(zhǔn)的，也就是說(shuō)：購(gòu)房者多少需要為并不居住的公攤部分付費(fèi)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，公攤面積是無(wú)法取消的，沒有電梯、樓梯間、管道井的房子無(wú)法居住。近期各地推行的取消公攤的政策，實(shí)際上是計(jì)費(fèi)方式的調(diào)整。類比購(gòu)買海鮮，帶殼的和去殼的，花一樣的錢，買到能吃的部分是差不多的。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，改變計(jì)價(jià)方式對(duì)于房屋總價(jià)影響較小，但若部分項(xiàng)目更改為套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，住房單價(jià)就會(huì)上漲。對(duì)物業(yè)費(fèi)的影響來(lái)看，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算，收費(fèi)單價(jià)也可能會(huì)相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會(huì)降低。

據(jù)了解，目前已落地采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市，如肇慶，物業(yè)費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，取消公攤更多體現(xiàn)為交易環(huán)節(jié)的計(jì)價(jià)方式上，更多是一種“算術(shù)”。

公攤不是越小越好

直觀來(lái)看，公攤越小，室內(nèi)居住面積越大，似乎公攤越小越好，但事實(shí)也并非如此。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，合理的公攤，比如樓道、樓梯電梯外墻大堂等，需要有相應(yīng)面積，一方面提高業(yè)主居住舒適性，另一方面也保障建筑安全。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果開發(fā)商過(guò)度擠壓公攤面積，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下滑，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水，影響居住體驗(yàn)。此外，需要看到，產(chǎn)生公攤計(jì)價(jià)的原因源自中國(guó)大多地方住房實(shí)行小區(qū)制而非街區(qū)制。小區(qū)更依賴開發(fā)商建設(shè)，這就使得開發(fā)商將社區(qū)內(nèi)公用部分分?jǐn)偝杀镜浇ㄖ娣e里。

公攤面積并非問題癥結(jié)

大多數(shù)購(gòu)房者并非一心反對(duì)任何公關(guān)空間的存在。他們對(duì)公攤面積的不滿主要來(lái)自兩個(gè)方面：

其一，由于公攤的計(jì)算方式、范圍、規(guī)劃設(shè)計(jì)等太過(guò)專業(yè)，購(gòu)房者往往并不清楚“公攤面積”的計(jì)算方法，以及究竟為哪些公攤部分付費(fèi)了多少；

其二，部分開發(fā)商存在違規(guī)增加公攤面積的行為。這些因素共同導(dǎo)致公攤面積長(zhǎng)期成為一筆“糊涂賬”。

張大偉說(shuō)，有一些小區(qū)會(huì)將獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而國(guó)家法律明文規(guī)定這些不算公攤。

另外，還有不少小區(qū)公攤部分的未來(lái)收益被開發(fā)商或者物業(yè)獲得，比如電梯廣告等，這部分收益應(yīng)該屬于業(yè)主共有。由此來(lái)看，問題的根源實(shí)際上在公攤面積不透明，管理不規(guī)范上。

真正的好消息：得房率提升

以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可能并不省錢，但它不失為一種好辦法。陳文靜表示，采用套內(nèi)面積計(jì)算的方式，能讓房?jī)r(jià)更為直觀地展現(xiàn)給購(gòu)房者，一定程度上減少信息不對(duì)稱，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，打消購(gòu)房者對(duì)于公攤的疑慮，幫助購(gòu)房者更好地進(jìn)行購(gòu)房決策。

除了計(jì)價(jià)方式的變化外，真正意義上的改變正在發(fā)生：不少地方正在推動(dòng)提升得房率，這真正能給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠。近期許多城市通過(guò)計(jì)容建面、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深等方面的規(guī)則調(diào)整，提高房屋得房率。

例如，浙江紹興、溫州、金華、湖州等城市的新推地塊中提出：“空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入住宅建筑面積和容積率、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等公共開敞空間不計(jì)入容積率?！?strong>廣州此前發(fā)布實(shí)施容積率新規(guī)，半開敞陽(yáng)臺(tái)（按一半計(jì)算面積）占比可擴(kuò)大至20%。長(zhǎng)沙也提出優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則。

這些調(diào)整后，在保證公攤面積的情況下，購(gòu)房者房產(chǎn)證上的建筑面積和實(shí)際使用面積之間的差額有望明顯減少，真正向“本上寫多少，實(shí)際住多少”的方向靠攏。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著“好房子”的建設(shè)推進(jìn)，住房的設(shè)計(jì)、計(jì)價(jià)等方式調(diào)整將會(huì)加速，實(shí)打?qū)嵉刈尷?gòu)房者的舉措還會(huì)越來(lái)越多。（國(guó)是直通車）