提質(zhì)擴容 進一步加快REITs市場建設(shè)

2024年3月，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs實現(xiàn)入市；11月份首只水利設(shè)施REIT入市，資產(chǎn)范圍從原有的6大類行業(yè)擴展到8大類行業(yè)；醫(yī)藥物流倉儲、農(nóng)貿(mào)市場、供熱設(shè)備、改造產(chǎn)業(yè)園等多個“首單” REITs項目相繼獲得滬深證券交易所及中國證監(jiān)會審核通過……

過去一年，我國公募REITs市場的項目類型日趨多樣化，為資本市場提供了更加多元化的投資選擇。中國證監(jiān)會日前召開的2025年系統(tǒng)工作會議提到，2024年交易所市場債券融資13.43萬億元，公募REITs市值創(chuàng)歷史新高；2025年要提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，已上市公募REITs涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保以及水利設(shè)施8大類行業(yè)，總計58只產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模達1660億元（含擴募項目）。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，我國REITs市場穩(wěn)步擴容提質(zhì)，常態(tài)化發(fā)行進一步加速。在此背景下，REITs作為存量資產(chǎn)盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，逐步獲得投資者的關(guān)注和認可。這些成效的背后，離不開包括監(jiān)管、市場參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對市場發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問題，相關(guān)部門、機構(gòu)不斷增加政策供給，為市場常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

中金基金創(chuàng)新投資部負責(zé)人劉立宇向記者表示，在政策支持與規(guī)范建設(shè)方面，2024年2月，證監(jiān)會發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引—— 會計類第4號》界定了REITs的權(quán)益屬性，緩解了機構(gòu)投資者因凈值波動引發(fā)的拋售壓力；2024年7月，國家發(fā)改委發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，進一步拓寬了行業(yè)準(zhǔn)入范圍，取消了項目收益率指標(biāo)要求、優(yōu)化部分合規(guī)要求，并精簡了申報流程，提升了公募REITs發(fā)行審批效率；2024年11月至12月以來，滬深證券交易所先后發(fā)布定期報告披露指引與修訂后的審核關(guān)注事項指引，持續(xù)提升REITs盡職調(diào)查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責(zé)。

“以管資產(chǎn)為核心的REITs全鏈條監(jiān)管體系將更加完善。政策層面將繼續(xù)加強對REITs市場的支持，推動相關(guān)法律法規(guī)的完善和產(chǎn)品的創(chuàng)新。”劉立宇說，隨著投資者對REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，投資者對于公募REITs的認知和長期投資價值日趨理性，同時隨著公募基金、社保基金、養(yǎng)老金等長期資金的逐步入市，市場參與度和活躍度有望邁上新臺階，也為REITs指數(shù)化基金產(chǎn)品的出臺創(chuàng)造了有利條件。

“從投資端來看，隨著投資者對REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強，其對產(chǎn)品估值定價邏輯的認知也在不斷深化。同時，隨著REITs市場常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機制和韌性進一步增強，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成?！碧┛蒂Y產(chǎn)張鈺才表示。

“經(jīng)過三年多的發(fā)展，公募REITs市場從試點、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢。隨著REITs市場建設(shè)加速提質(zhì)擴面，包括資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護不斷加強等，REITs市場將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持?！鄙辖凰嘘P(guān)負責(zé)人表示。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著更多類型資產(chǎn)的入市，REITs市場進一步提質(zhì)擴容，服務(wù)實體經(jīng)濟，盤活存量帶動增量的能力更加顯著。