漢陽(yáng)法院：“三端共治”全鏈條化解物業(yè)糾紛

荊楚網(wǎng)（湖北日?qǐng)?bào)網(wǎng)）訊（通訊員 周晶、金紅羽）近年來(lái)，武漢市漢陽(yáng)法院深入踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，依托“法院+房地局+物調(diào)委”物業(yè)糾紛訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，“三端共治”全鏈條化解物業(yè)糾紛，助力建設(shè)宜居宜業(yè)新漢陽(yáng)。2024年，進(jìn)入訴訟程序的物業(yè)糾紛案件數(shù)同比下降58.17%。

夯實(shí)陣地+分層遞進(jìn)  前端做足預(yù)防化解

“愛狗業(yè)主反對(duì)物業(yè)驅(qū)趕流浪狗的行為，有些帶小孩的業(yè)主又認(rèn)為應(yīng)該對(duì)流浪狗進(jìn)行清理，眾口難調(diào)，我們也很難！”某物業(yè)公司經(jīng)理在座談會(huì)上表示。

為搭建多層次、專業(yè)化的糾紛解決平臺(tái)，今年，漢陽(yáng)法院“知音·法官調(diào)解室”先后開展物業(yè)糾紛多元解紛“對(duì)話”“協(xié)商”“共治”三部曲活動(dòng)，邀請(qǐng)漢陽(yáng)區(qū)房管局、社區(qū)網(wǎng)格員、區(qū)司法局物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，以及涉訴較多、矛盾較為突出的部分小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)和業(yè)主代表參加。

活動(dòng)中，業(yè)主代表和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理、服務(wù)等方面坦誠(chéng)溝通。物業(yè)公司就業(yè)主提出的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，即時(shí)整改。對(duì)起訴至法院的物業(yè)糾紛，法官、調(diào)解員主動(dòng)進(jìn)小區(qū)上門送達(dá)，實(shí)地查看小區(qū)設(shè)施、衛(wèi)生管理等基本物業(yè)管理情況，因案施策采取“三層過(guò)濾”：一層“整改式化解”，對(duì)能夠解決問(wèn)題的當(dāng)場(chǎng)聯(lián)系物業(yè)公司立行立改，就地化解矛盾糾紛；二層“協(xié)商式調(diào)解”，對(duì)不能夠立刻解決的物業(yè)糾紛，就地開展調(diào)解；三層“引導(dǎo)式訴訟”，對(duì)確需進(jìn)入訴訟程序的物業(yè)糾紛，認(rèn)真做好訴前引導(dǎo)。

“依托對(duì)話、協(xié)商活動(dòng)，我們能有效傾聽業(yè)主心聲，直面管理服務(wù)難題，現(xiàn)在我們和業(yè)主的關(guān)系也越來(lái)越融洽了?！?nbsp;漢陽(yáng)區(qū)某居民小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

在某小區(qū)開展物業(yè)糾紛訴源治理“三部曲”活動(dòng)以來(lái)，推動(dòng)該小區(qū)物業(yè)公司整改優(yōu)化服務(wù)10余項(xiàng) ，350余戶業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)潛在糾紛防控消解。

整合資源+訴調(diào)對(duì)接 中端做強(qiáng)多元解紛

在一起涉及某小區(qū)4家物業(yè)公司及21戶業(yè)主物業(yè)服務(wù)糾紛系列案件中，原告告知法官后續(xù)還有30余戶業(yè)主將被訴至法院。

原告某生活服務(wù)集團(tuán)有限公司是某小區(qū)第一任物業(yè)服務(wù)公司。2019年，該公司退場(chǎng)時(shí)部分業(yè)主因未及時(shí)收房或其他原因尚未上繳物業(yè)費(fèi)。2022年，該公司向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)時(shí)，部分業(yè)主表示已經(jīng)交給后續(xù)接手的物業(yè)公司，拒絕繳費(fèi)。因此，原告將未繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主及該小區(qū)第二任物業(yè)公司共同作為被告訴至法院。

漢陽(yáng)法院收案后，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)后期陸續(xù)更換3家物業(yè)公司，原告起訴的業(yè)主中，有的業(yè)主尚未收房，有的業(yè)主將物業(yè)費(fèi)交給了第二任物業(yè)公司，有的業(yè)主交給了第三任、第四任物業(yè)公司。

考慮到此類案件涉及群體廣泛，大部分業(yè)主已繳納物業(yè)費(fèi)，若根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同判決業(yè)主支付原告服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)，可能激化新矛盾。征求當(dāng)事人同意后，漢陽(yáng)法院將該糾紛移交給“知音·法官調(diào)解室”。開庭前，法官聯(lián)合房管局物管科、物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，積極與涉訴各物業(yè)公司協(xié)調(diào)，梳理業(yè)主繳費(fèi)情況，并逐個(gè)向業(yè)主核實(shí)。繳費(fèi)情況初步核實(shí)清楚后，該公司與后續(xù)幾家物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠政策等再次發(fā)生分歧。法官和物調(diào)委繼續(xù)耐心做調(diào)解工作，經(jīng)反復(fù)溝通，最終確定統(tǒng)一的計(jì)算公式，21件案件當(dāng)庭調(diào)解。該物業(yè)公司本打算通過(guò)訴訟解決的30件案件均參照本次調(diào)解方案協(xié)商解決。

堅(jiān)持把非訴訟糾紛解決機(jī)制挺在前面，漢陽(yáng)法院依托“法院+房地局+物調(diào)委”，匯聚解紛合力，完善物業(yè)糾紛訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)糾紛高效率、低成本化解在訴前。

司法建議+預(yù)警提示 末端做優(yōu)延伸服務(wù)

“這是我們法院向你公司發(fā)出的司法建議，請(qǐng)認(rèn)真研究處理，將反饋意見一周內(nèi)回復(fù)我院……”

漢陽(yáng)法院邀請(qǐng)轄區(qū)7家物業(yè)公司經(jīng)理到庭，旁聽物業(yè)糾紛典型案件庭審。在這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件庭審中，承辦法官充分聽取雙方當(dāng)事人的意見和訴求，在全面準(zhǔn)確查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)業(yè)主提出的物業(yè)公司未定期公示公共收益、小區(qū)清潔衛(wèi)生不到位等問(wèn)題，要求物業(yè)公司一一作出解釋或整改承諾。

隨后，承辦法官向該物業(yè)公司送達(dá)了司法建議書，聚焦小區(qū)物業(yè)糾紛成因，從源頭治理的角度提出提高管理服務(wù)水平、加強(qiáng)業(yè)主反饋問(wèn)題整治、做好信息公示公開、完善投訴處置反饋機(jī)制等4方面建議。

為強(qiáng)化物業(yè)糾紛綜合治理，針對(duì)物業(yè)糾紛化解中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，漢陽(yáng)法院充分發(fā)揮審判外溢效應(yīng)，及時(shí)向物業(yè)公司、房管局發(fā)出司法建議，促進(jìn)物業(yè)公司不斷提升服務(wù)水平。

此外，漢陽(yáng)法院還開展物業(yè)糾紛源頭治理專題調(diào)研，定期分析調(diào)研案件數(shù)量、特點(diǎn)變化趨勢(shì)，針對(duì)某階段物業(yè)糾紛案件數(shù)量增長(zhǎng)較快問(wèn)題，向漢陽(yáng)區(qū)矛盾糾紛多元化解中心、房管部門發(fā)送預(yù)警提示，推動(dòng)房管部門進(jìn)一步嚴(yán)格管理，并將涉訴數(shù)量作為物業(yè)公司“黑榜”評(píng)定的重要指標(biāo)。選取具有典型意義的物業(yè)糾紛案件開展公開審判，邀請(qǐng)可能存在同類風(fēng)險(xiǎn)的物業(yè)公司觀摩庭審，通過(guò)示范庭審促進(jìn)自查整改，著力以化解一案促解決一片。

2024年，針對(duì)物業(yè)糾紛發(fā)出司法建議、預(yù)警提示4份，開展普法宣傳、法律講座、以案釋法6次，覆蓋2000余人次。