金融政策組合拳加力穩(wěn)樓市

2024年，房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型中朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，各項金融政策效應加快顯現(xiàn)：1月份，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立，保交房攻堅戰(zhàn)有力推進，資金供給逐步企穩(wěn)；5月份，“5·17新政”降低購房門檻與成本，剛性和改善性需求得到釋放；9月份，中央政治局會議強調(diào)，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，各部門狠抓存量政策落實和增量政策出臺；10月份、11月份，市場出現(xiàn)積極變化，交易更趨活躍，預期逐步改善。

日前，多部門表示，將持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，著力釋放需求、改善供給、推動轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

釋放剛性和改善性需求

不論是準備購房的人，還是已購房、正在還房貸的人，2024年感受到的一個顯著變化是，房貸變便宜了、財務成本持續(xù)下降。與此同時，購房門檻也進一步降低，居民的剛性和改善性住房需求持續(xù)得到釋放。

在一系列政策優(yōu)化調(diào)整中，最具代表性的是“5·17新政”。一方面，購房門檻降低，全國層面?zhèn)€人住房貸款首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。另一方面，購房成本下降，取消全國層面首套住房、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，房貸利率實現(xiàn)市場化，與此同時，公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點。

“5·17新政”發(fā)布后，準備購房的人逐步從觀望轉(zhuǎn)為入場，市場活躍度有所提升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份至7月份，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4個百分點；新建商品房銷售額同比下降24.3%，降幅收窄0.7個百分點。

“房貸變便宜了”不僅是新購房者的專屬，還惠及已購房正在還房貸的群體，多數(shù)借款人的利率普遍下降了約0.5個百分點，部分降幅高達1個百分點。2024年9月24日，中國人民銀行行長潘功勝表示，降低存量房貸利率，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預計惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約1500億元。隨后，多家商業(yè)銀行表示，將于10月31日前完成存量房貸利率的批量調(diào)整工作。

“房貸變便宜了”還體現(xiàn)為房貸利率的“重定價周期調(diào)整工作”，也就是說，從2024年開始，每位購房者的房貸利率能夠“提前”降低。具體來看，購房者可將房貸利率的重定價周期從1年調(diào)整為6個月或3個月，在貸款利率下行階段，這樣能夠更早地享受低利率。目前各家商業(yè)銀行已完成相關(guān)工作。

隨著一系列政策“組合拳”落地見效，2024年10月份，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多積極變化。一是10月份個人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于2024年前9個月的月均減少690億元水平，也好于前兩年同期水平。二是市場交易提速，1月份至10月份，新建商品房銷售面積、銷售金額同比降幅比1月份至9月份分別收窄1.3個百分點、1.8個百分點。三是房價回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)，10月份，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市較上月增加4個，二手住宅環(huán)比上漲的城市較上月增加8個。

保交房穩(wěn)供給穩(wěn)預期

剛性和改善性住房需求得到釋放的同時，房地產(chǎn)市場還必須解決另一個問題——如何穩(wěn)定供給與預期，如何確保已經(jīng)交了錢的購房者能夠如期拿到房。由此，打好保交房攻堅戰(zhàn)成為2024年穩(wěn)定房地產(chǎn)供給側(cè)的關(guān)鍵戰(zhàn)役。

“如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國2024年5月17日在國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示，保交房涉及廣大人民群眾的切身利益，將堅持以人民為中心的發(fā)展思想，多措并舉、分類處置，打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風險，推動項目按時保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。

作為保交房攻堅戰(zhàn)的資金支持環(huán)節(jié)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制在2024年取得了積極成效，房地產(chǎn)“白名單”項目擴圍增效。根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局預計，截至2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額有望超過4萬億元。

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制旨在通過“有為政府”之手，搭建銀行、房企的溝通協(xié)作橋梁，緩解二者之間較為嚴重的信息不對稱問題，讓優(yōu)質(zhì)、合規(guī)的房地產(chǎn)項目及時得到融資支持，助力項目早開工、早建成。

“2024年年初以來，我們跟住建部門一起指導建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，把合規(guī)房地產(chǎn)項目都納入‘白名單’?！苯鹑诒O(jiān)管總局副局長肖遠企在2024年10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上說，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”，進入“白名單”的項目，商業(yè)銀行要做到“應貸盡貸”，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

值得注意的是，2024年保交房攻堅戰(zhàn)已完成既定目標。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，持續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)，已交付住房338萬套，完成既定目標。接下來，將推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，將著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體的剛性住房需求；大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。

持續(xù)推動市場止跌回穩(wěn)

“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，2024年9月26日，中共中央政治局召開會議，對房地產(chǎn)市場作出判斷；“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，2024年12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟工作會議再次對房地產(chǎn)市場作出部署。

“穩(wěn)定房地產(chǎn)是穩(wěn)定投資需求的關(guān)鍵?！闭闵蹄y行首席經(jīng)濟學家殷劍峰表示，從需求側(cè)看，一方面，房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比例約為20%，并且是決定其他投資需求的關(guān)鍵變量；另一方面，房地產(chǎn)是中國家庭部門最重要的資產(chǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)才能穩(wěn)定家庭部門的財富。此外，穩(wěn)定房地產(chǎn)也有助于穩(wěn)定金融體系，例如，在全國超過30萬億元的普惠型小微企業(yè)貸款中，一半以上的貸款以房產(chǎn)作為抵押物。

2025年，如何持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？

首先，著力釋放需求。“我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對高品質(zhì)住房形成新期待?！敝醒胴斵k有關(guān)負責同志表示，要著力打通卡點堵點，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。具體來看，將大力實施城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，對條件比較成熟、群眾改造意愿迫切的項目要盡快推進；因城施策調(diào)減限制性措施，落實好已出臺的住房信貸、稅收政策舉措，切實降低購房成本。

其次，著力改善供給。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

最后，著力推動轉(zhuǎn)型。中央財辦有關(guān)負責同志表示，要扎實有序推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端、促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要完善住房供應體系，促進行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，健全住房、土地、金融、財稅等基礎(chǔ)性制度，對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有直接帶動作用的制度和政策措施要盡快落地。

中央財辦有關(guān)負責同志表示：“總的來看，我國房地產(chǎn)問題是在前進中、轉(zhuǎn)型中遇到的問題，隨著各項政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場會進一步回穩(wěn)，行業(yè)會加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實現(xiàn)?！保ń?jīng)濟日報記者 郭子源）