誤買“兇房”，還能退嗎？

案情簡(jiǎn)介

劉某從事喜鋪生意多年，隨著生意規(guī)模的擴(kuò)大，劉某想開一家分店。2022年8月30日，劉某在某網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)了崔某的房源，經(jīng)過多方面權(quán)衡，無(wú)論是地段還是面積都覺得很滿意，后通過平臺(tái)聯(lián)系到房主崔某進(jìn)行看房，雙方多次溝通后于2022年9月24日簽訂《沿街商鋪房屋買賣合同》，約定崔某將位于城中心沿街的商鋪三間出售給劉某，商鋪總面積為156平方米，房屋總價(jià)款為238萬(wàn)元。劉某于2022年10月16日付清全部購(gòu)房款，崔某將房產(chǎn)過戶到劉某名下。2022年12月20日，劉某從來(lái)店購(gòu)買商品的顧客口中得知，幾年前曾有一對(duì)小夫妻在這里開店，后因情感糾紛，女方在店鋪內(nèi)上吊身亡。劉某得知后感覺自己受到了欺騙，且自己做的是喜鋪生意，在“兇房”里不吉利，于是通知崔某表達(dá)了退房的意愿，崔某拒絕；雙方協(xié)商不成，劉某遂訴至法院請(qǐng)求撤銷雙方簽訂的《沿街商鋪房屋買賣合同》，并要求崔某返還購(gòu)房款并賠償相應(yīng)損失。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背意愿的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。本案中，涉案房屋中曾經(jīng)發(fā)生過有人上吊身亡的事實(shí)，屬于與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)。該事實(shí)雖然不會(huì)影響到房屋的實(shí)際使用價(jià)值，但是會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)房人的購(gòu)房意愿，出賣人崔某有義務(wù)向購(gòu)買人劉某披露。正是由于崔某未如實(shí)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致劉某誤以為該房屋為正常房屋，從而作出購(gòu)買該房屋的意思表示，屬于違背真實(shí)意愿的情況下實(shí)施的民事法律行為，劉某要求撤銷雙方簽訂的《沿街商鋪房屋買賣合同》的請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于損失問題?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況……，本案中，被告崔某刻意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，導(dǎo)致劉某誤判，并最終導(dǎo)致雙方之間的合同被撤銷，原告劉某因此付出的房屋裝修費(fèi)用、過戶費(fèi)用等均應(yīng)由被告崔某賠償。

判決后，崔某不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

“兇宅”并非一個(gè)法律概念，無(wú)法在實(shí)體法律規(guī)范上對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。準(zhǔn)確的來(lái)說(shuō)應(yīng)該是基于中華民族傳統(tǒng)習(xí)俗而產(chǎn)生的一個(gè)民間概念。將某類房屋定義為“兇宅”，是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產(chǎn)物。

在房屋買賣特別是二手房買賣中，中介機(jī)構(gòu)擬定的條款中一般將“兇宅”定義為，在業(yè)主本人或親屬持有期間，房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件，包括但不限于自殺、他殺、從房屋內(nèi)墜出死亡、意外死亡等。在雙方當(dāng)事人對(duì)兇宅有明確約定的場(chǎng)合，上述約定可以作為解決相關(guān)糾紛的依據(jù)。但在當(dāng)事人雙方就“兇宅”的概念并未做約定時(shí)，判斷是否為“兇宅”就不能以個(gè)體主觀感受為依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公序良俗原則下所達(dá)成的社會(huì)共識(shí)為判斷標(biāo)準(zhǔn)。具體而言可以從兩個(gè)方面來(lái)判斷：一是死亡形式，發(fā)生人為的非正常死亡事件，自然的生老病死屬于人之常情，不應(yīng)屬于此界定范圍；二是死亡地點(diǎn)，發(fā)生在房屋內(nèi)即房屋專有部分。

擇善而居、趨利避害是一種善良樸素的傳統(tǒng)風(fēng)俗。當(dāng)事人在訂立合同過程中應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)披露與訂立合同有關(guān)的重要信息。房屋中曾發(fā)生過非正常死亡事件，雖然并不會(huì)影響到房屋的實(shí)際使用價(jià)值，但對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)，該情形的確會(huì)對(duì)居住人和使用人的心理產(chǎn)生重大影響，足以對(duì)其作出是否購(gòu)買房屋的真實(shí)意思表示造成影響，因此出賣方負(fù)有向購(gòu)房人如實(shí)披露告知的義務(wù)。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背意愿的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第五百條 當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為。

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

來(lái)源：山東高法