中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋明年樓市三大信號(hào)

16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以較大篇幅談及房地產(chǎn)相關(guān)問題，其中，不僅部署防范化解短期風(fēng)險(xiǎn)，還強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等中長期目標(biāo)。此次會(huì)議釋放明年中國樓市三大信號(hào)。

其一，防風(fēng)險(xiǎn)、保民生將是2023年房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)。

在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分，會(huì)議提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

從中共二十大報(bào)告到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”已經(jīng)成為決策層密切關(guān)注的重要內(nèi)容。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中新社記者表示，重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而“保交樓”、防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵方向。

其中，“保交樓”仍然是重中之重，也將是明年房地產(chǎn)政策的重要著力點(diǎn)之一。陳文靜預(yù)計(jì)，2023年“保交樓”專項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，“保交樓”有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)預(yù)期修復(fù)，保障購房者權(quán)益。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受中新社記者采訪時(shí)也表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)工作的部署兼顧長短期目標(biāo)。針對(duì)短期房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約問題，他認(rèn)為，近期官方采取國家擔(dān)保增信的方式，滿足行業(yè)合理融資需求。會(huì)議強(qiáng)調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，這將有助于恢復(fù)行業(yè)信用，幫助房企恢復(fù)“造血”能力。

需要注意，這并不意味著房企可以“坐享其成”。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟認(rèn)為，政策一方面引導(dǎo)基本面穩(wěn)健扎實(shí)、現(xiàn)金流優(yōu)異、財(cái)務(wù)安全性高的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷售和回款質(zhì)量并繼續(xù)探索新的、可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)；另一方面也將妥善處理部分在過去高杠桿高增長模式下難以自救的、無法主動(dòng)完成業(yè)務(wù)調(diào)整和經(jīng)營轉(zhuǎn)型的企業(yè)被市場自然出清。

其二，房地產(chǎn)管理的基調(diào)轉(zhuǎn)向全面穩(wěn)定市場、復(fù)蘇需求。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新社記者表示，此番會(huì)議強(qiáng)調(diào)確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、滿足行業(yè)合理融資需求等意味著房地產(chǎn)管理的基調(diào)轉(zhuǎn)向全面穩(wěn)定市場、復(fù)蘇需求。這是疫情后一攬子紓困政策的重要內(nèi)容，也是擴(kuò)大內(nèi)需、構(gòu)建內(nèi)循環(huán)的重要一環(huán)。近期，熱點(diǎn)城市放松購房限制，支持房企融資“三箭齊發(fā)”，供需兩端開始全面發(fā)力，就是有力證據(jù)。他認(rèn)為，明年一季度，地產(chǎn)將開始企穩(wěn)。

14日，國務(wù)院副總理劉鶴指出，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提及正在考慮新的舉措，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心均尚未扭轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下，提振供需兩端市場信心仍是當(dāng)下解決問題的關(guān)鍵。明年房地產(chǎn)企業(yè)端和需求端支持政策均有望繼續(xù)加力。

此番會(huì)議明確提出支持住房改善消費(fèi)。陳文靜指出，2022年1-11月，全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)需求端政策接近千條，但更多政策發(fā)力在剛需購房群體，2023年支持改善性住房需求的政策有望進(jìn)一步強(qiáng)化，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，換房鏈條有望更加暢通。

許小樂也認(rèn)為，未來預(yù)計(jì)還會(huì)有一些降低首次購房和改善性換房成本、增加信貸支持的政策出臺(tái)。

其三，重申房住不炒，背后有深意。

“房住不炒”在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被首次提出。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此次會(huì)議重申“房住不炒”釋放明確的信號(hào)：樓市調(diào)控政策的方向一直是穩(wěn)定不變的，房地產(chǎn)不可能重回“短期刺激經(jīng)濟(jì)”的老路上。今年以來的各項(xiàng)支持性政策是對(duì)過去兩年執(zhí)行環(huán)節(jié)部分過于嚴(yán)厲政策的糾偏，而非調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。

從中長期看，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。李宇嘉指出，2020年以來，國家強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)新模式，這一次突出“平穩(wěn)過渡”意味著行業(yè)轉(zhuǎn)型需要把握好節(jié)奏，房地產(chǎn)業(yè)告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”勢在必行，但這些是要在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，不能畢其功于一役。這體現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)控更加注重系統(tǒng)思維，要統(tǒng)籌好短期與長期、增長與轉(zhuǎn)型的關(guān)系。