不搞“一刀切”，一小區(qū)一規(guī)劃，一樓棟一方案——老舊小區(qū)改造迎難而上

湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 鄧偉

點(diǎn)題人：劉翠華

武漢市漢陽(yáng)區(qū)琴臺(tái)社區(qū)居民

政策背景

《政府工作報(bào)告》提出，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，加快城市停車場(chǎng)、地下綜合管廊建設(shè)，完成4.7萬(wàn)套棚戶區(qū)、2737個(gè)老舊小區(qū)改造。

武漢市云林街九頭鳥(niǎo)小區(qū)，經(jīng)過(guò)改造加裝透明電梯的居民樓。 (湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 魏錸 攝)

老舊小區(qū)改造是件大好事，老百姓都盼望能住上好房子。我們小區(qū)改造后，居住環(huán)境煥然一新，一些老房子還裝上了電梯。但是，有些老舊小區(qū)的改造不太順利。

難點(diǎn)在哪？我省該如何更好更快地推進(jìn)老舊社區(qū)改造？

背景解讀

資金有限，眾口難調(diào)——

老舊小區(qū)改造亟待破解“兩大難點(diǎn)”

街老、院老、房老、設(shè)施老、生活環(huán)境差，是老舊小區(qū)較為常見(jiàn)的問(wèn)題。

這不僅成為小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現(xiàn)代城市發(fā)展及社區(qū)治理的一大“心病”。

湖北日?qǐng)?bào)全媒記者從省住建廳了解到，2018年，我省啟動(dòng)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，各地對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行摸底，選擇10至20個(gè)符合老舊小區(qū)改造范圍的小區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)示范。2019年，我省將老舊小區(qū)改造作為“補(bǔ)短板、惠民生”重點(diǎn)工作，全面啟動(dòng)，為老舊小區(qū)居民完善水、電、氣、管網(wǎng)、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施。

“在推進(jìn)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，主要面臨兩大難點(diǎn)?！笔∽〗◤d建設(shè)處處長(zhǎng)張曉曦坦言，首先，老舊小區(qū)基礎(chǔ)差、底子薄，歷史欠賬問(wèn)題多，改造需要的資金量大，單靠財(cái)政資金支持，難以全面推進(jìn)，加上居民自籌資金量少，改造資金捉襟見(jiàn)肘。其次，老舊小區(qū)改造中，由于居民訴求不同，意見(jiàn)難以統(tǒng)一，協(xié)調(diào)難度較大。

“我省多地正在積極探索，也出現(xiàn)了一些好的經(jīng)驗(yàn)做法?！睆垥躁卣f(shuō)，我省對(duì)老舊小區(qū)改造不搞“一刀切”，要求各地因地制宜，穩(wěn)步推進(jìn)。目前，各地遵循的總體原則是，將水、電、氣設(shè)施改造作為基礎(chǔ)類需求，綠化、健身器等公共設(shè)施作為普惠類需求，外立面美化、防盜網(wǎng)和空調(diào)架安裝等作為提升類需求，依次實(shí)施。對(duì)于加裝電梯，則是以居民自籌經(jīng)費(fèi)，市場(chǎng)化運(yùn)作為主。

記者探訪

找準(zhǔn)居民利益訴求的“最大公約數(shù)”

千余棟老舊居民樓煥然一新

2019年10月以來(lái)，在武漢市青山區(qū)武鋼住宅區(qū)，實(shí)施了規(guī)模龐大的老舊小區(qū)改造工程，涉及片區(qū)內(nèi)37個(gè)小區(qū)、1081棟老舊居民樓。

“樓道粉刷了，雜物清理了，聲控?zé)粞b了，外墻修補(bǔ)了，花園修整了，健身器裝了，下樓活動(dòng)方便了……”1月5日，在鋼花村116街坊57棟前，居民李玲懷談及小區(qū)改造以來(lái)的變化，如數(shù)家珍，“我是1985年搬到這里的。30多年的老房子，沒(méi)想到還能改造得這么好?！?/p>

李玲懷說(shuō)，社區(qū)干部來(lái)征求意見(jiàn)，問(wèn)大家愿不愿加裝電梯，響應(yīng)者不多。小區(qū)里大多是5層樓，只有需求迫切的一棟8層樓房裝了電梯，是居民們自己出錢(qián)。

這部電梯，位于該小區(qū)106棟。特別的是，電梯只停3樓以上，刷卡后才能乘坐。8樓住戶高女士說(shuō)，安裝電梯的過(guò)程中，曾經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)“紛爭(zhēng)”。

“一樓二樓不愿裝，七樓八樓需求大，最后就想出了一個(gè)折中辦法?！备吲空f(shuō)，按照武漢市的規(guī)定，老舊居民樓外安裝電梯，要取得全體業(yè)主同意。社區(qū)里的黨員干部做工作，樓上樓下幾番協(xié)商，最終按照“樓層越高、受益越大、承擔(dān)更多”的辦法，8樓住戶出5萬(wàn)，7樓住戶出4萬(wàn)，依次遞減，使用者共同承擔(dān)安裝電梯的費(fèi)用。后續(xù)的電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，通過(guò)刷卡付費(fèi)乘坐的方式來(lái)解決。全樓居民一致認(rèn)可后，電梯順利安裝。

“老舊小區(qū)改造要充分聽(tīng)取意見(jiàn)，摸準(zhǔn)居民需求，一碗水端平，才能改到居民心頭上。”中南建筑設(shè)計(jì)院副總建筑師邱文航說(shuō)，在設(shè)計(jì)這次老舊小區(qū)改造的方案時(shí)，該院耗時(shí)一個(gè)多月，派出4組人員，對(duì)1081棟樓房全面摸排。他們把居民普遍需求作為第一考量，再結(jié)合建筑年限和維修需求對(duì)各樓棟分類整理，將有限的改造經(jīng)費(fèi)集中在解決“危、難、險(xiǎn)、急”等問(wèn)題上，取得居民廣泛認(rèn)可，改造順利推進(jìn)。

“老舊小區(qū)改造，不能一口吃成個(gè)胖子，還需要根據(jù)實(shí)際情況和資金投入制定合理方案?！鼻裎暮秸f(shuō)，最重要的是找準(zhǔn)居民利益訴求的“最大公約數(shù)”。

地方探索

武漢：

統(tǒng)籌推進(jìn) 按“輕重緩急”分步實(shí)施

截至目前，武漢市已啟動(dòng)249個(gè)老舊小區(qū)改造，建筑面積合計(jì)611.84萬(wàn)平方米，涉及居民7.95萬(wàn)戶，累計(jì)投入資金6.69億元。其中，106個(gè)老舊小區(qū)已基本完工。

武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為加速推動(dòng)老舊社區(qū)改造，該市成立了老舊小區(qū)改造指揮部，統(tǒng)一制發(fā)《武漢市老舊小區(qū)改造工作方案》，明確各區(qū)政府和相關(guān)市直部門(mén)職責(zé)分工，建立“市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、街道為主、居民參與、齊抓共管”的工作機(jī)制。

“統(tǒng)籌謀劃、科學(xué)規(guī)劃是實(shí)施好老舊小區(qū)改造的前提和基礎(chǔ)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，2019年，武漢市開(kāi)展3次老舊小區(qū)改造摸底排查，按照“一小區(qū)一規(guī)劃、一樓棟一方案”的原則，對(duì)每個(gè)小區(qū)分類評(píng)估、統(tǒng)籌規(guī)劃，制定改造路線圖。同時(shí)，綜合考慮居民生活需求、資金投入等情況編制有針對(duì)性、可操作的改造方案，按輕重緩急制定時(shí)間表，分步實(shí)施。

該負(fù)責(zé)人透露，武漢市房管局起草的《武漢市老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》，先后征求15個(gè)區(qū)、10家市直相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，計(jì)劃用3年時(shí)間，基本解決2000年前建成的760個(gè)老舊小區(qū)市政配套不全、共用設(shè)施設(shè)備破損老化、環(huán)境臟亂差、物業(yè)管理機(jī)制不健全等問(wèn)題。1個(gè)月前，該計(jì)劃已報(bào)請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。

宜昌：

樣本引領(lǐng) 從“要我改”到“我要改”

2019年，省住建廳前往宜昌調(diào)研，該市伍家崗區(qū)寶塔河街道寶聯(lián)社區(qū)書(shū)記汪宏芳講了一個(gè)故事。

2017年，伍家崗區(qū)作為國(guó)家試點(diǎn)，啟動(dòng)老舊小區(qū)改造工程。然而，社區(qū)工作人員到黃龍小區(qū)摸底時(shí)發(fā)現(xiàn)，僅有10%的居民愿意改造小區(qū)。盡管多次做工作，但響應(yīng)的居民寥寥無(wú)幾。黃龍小區(qū)因此錯(cuò)過(guò)首次改造機(jī)會(huì)，擱置了1年多。

這一等，周邊的小區(qū)都陸續(xù)開(kāi)始改造了。眼看著周邊小區(qū)改造后的樣本，黃龍小區(qū)的居民慢慢坐不住了，思想逐漸發(fā)生了轉(zhuǎn)變?！靶^(qū)里臟兮兮的，出個(gè)門(mén)都要側(cè)身走，看到別的小區(qū)越改越漂亮，羨慕！”

在此期間，社區(qū)成立“老伙計(jì)”幫幫團(tuán)志愿者聯(lián)盟，在幫居民化解糾結(jié)的同時(shí)，組織居民開(kāi)展各類活動(dòng)，引導(dǎo)居民對(duì)小區(qū)發(fā)展共謀、共建、共管、共評(píng)、共享。網(wǎng)格員、社區(qū)工作人員走訪調(diào)查居民需求和建議，聯(lián)合住建、城管部門(mén)拆除小區(qū)內(nèi)一處20多年的違建，讓居民切實(shí)體會(huì)到整治環(huán)境帶來(lái)的好處。

2018年7月，該小區(qū)居民對(duì)改造的支持率上升到100%，改造工程正式動(dòng)工。

如今，改造完成的黃龍小區(qū)煥然一新。

代表委員建言

市場(chǎng)化開(kāi)拓老舊小區(qū)改造資金來(lái)源

雖然老舊小區(qū)改造已納入中央財(cái)政專項(xiàng)資金支持范圍，但龐大的資金需求僅靠財(cái)政支持，明顯是不夠的。

以黃石市為例，全市老舊小區(qū)改造工作共涉及居民約12萬(wàn)戶。以每戶2萬(wàn)元的最低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，共需約24億元。國(guó)家支持一部分，地方配套一部分，通過(guò)多種渠道籌集一部分。

國(guó)家明確鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與，這為解決老舊小區(qū)改造資金之困指明了方向。

以建設(shè)停車場(chǎng)、加裝電梯等需求資金量較大的改造項(xiàng)目為例，可以運(yùn)用企業(yè)債、市場(chǎng)融資等方式，結(jié)合有償使用的辦法，形成有長(zhǎng)期回報(bào)的投資模式，加快推動(dòng)老舊小區(qū)改造。

在老舊小區(qū)改造的資金分配上，不能“一刀切”，要注重“一區(qū)一策”，根據(jù)實(shí)際改造需求合理分配，向群眾需求急迫的地方傾斜。

——省人大代表、民建黃石市委會(huì)專職副主委 劉文波

把功能性作為老舊小區(qū)改造目標(biāo)

推動(dòng)老舊小區(qū)改造，首先要讓改造資金發(fā)揮最大價(jià)值。

我來(lái)自澳門(mén)。2019年5月，澳門(mén)為老舊小區(qū)改造專門(mén)成立了一家大型公司。此舉是為了改變小范圍改造成本過(guò)高的局面，通過(guò)實(shí)施大規(guī)模改造攤薄成本，同時(shí)也更有利于市場(chǎng)化運(yùn)作。

與之配套的是，澳門(mén)正在通過(guò)立法手段，來(lái)解決大規(guī)模改造中面臨的各方利益訴求之爭(zhēng)。

在推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中，應(yīng)該以功能性為最終目標(biāo)。

老舊小區(qū)普遍空間狹小，有的小區(qū)容積率太低，改造過(guò)后不能滿足長(zhǎng)期需求，就應(yīng)該拆遷還建一部分，保留改造一部分，為今后的提檔升級(jí)預(yù)留空間。在改造方案的制定上要有前瞻性，結(jié)合扶幼養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理等相關(guān)民生工程，使改造能管長(zhǎng)遠(yuǎn)，讓群眾住得好，更能用得好。

——省政協(xié)委員、豐盛機(jī)電控股有限公司首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事 潘樂(lè)祺