圖文：“告別公攤”，影響幾何

圖為：武漢市東湖高新區(qū)關(guān)東街龍城社區(qū)附近的住宅。（湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 陳勇 攝）

湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 彭一葦

2月23日，一則“公攤面積取消”的消息被刷屏。

此事源于近日住建部公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，其中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。對(duì)此，網(wǎng)絡(luò)上一些文章?tīng)?zhēng)相解讀“告別公攤”“樓市巨變”。

一石激起千層浪。各種跟帖、評(píng)論紛紛發(fā)問(wèn)：住宅建筑果真要“取消公攤”？以后物業(yè)管理費(fèi)是否就按套內(nèi)面積計(jì)交？本地專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)稱(chēng)，如果“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”得以落實(shí)，百姓購(gòu)房將會(huì)更明白，消費(fèi)更安心。但此事?tīng)恳话l(fā)而動(dòng)全身，涉及住宅價(jià)格、物業(yè)管理、配套建設(shè)等系列制度規(guī)范須隨之調(diào)整，后續(xù)政策走向和具體影響尚有待觀察。

百姓買(mǎi)房，“所見(jiàn)即所得”

2月15日，住建部公布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見(jiàn)稿。住建部稱(chēng)，這是落實(shí)我國(guó)構(gòu)建強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范體系要求之舉。這38項(xiàng)規(guī)范，包括城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目、排水工程項(xiàng)目、燃?xì)夤こ添?xiàng)目、供熱工程項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目等規(guī)范。這些文件起初并未引起公眾太多的關(guān)注，包括《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。

近兩日，當(dāng)網(wǎng)絡(luò)上將“住宅項(xiàng)目”的相關(guān)內(nèi)容解讀為“告別住宅公攤”，立即引發(fā)高度關(guān)注。

湖北日?qǐng)?bào)全媒記者查閱發(fā)現(xiàn)，住建部網(wǎng)站“征求意見(jiàn)”專(zhuān)欄中公示的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，全文2.8萬(wàn)多字，其中涉及“公攤”的只有“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”一句話(huà)，在征求意見(jiàn)稿第2、第4、第6條。

“套內(nèi)面積”，何以引起社會(huì)如此強(qiáng)烈關(guān)注？

原來(lái)，多年來(lái)百姓買(mǎi)房，多以包括套內(nèi)面積、公攤面積在內(nèi)的“建筑面積”交易。這其中的公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，包括大堂、走廊、過(guò)道、電梯前廳等。中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政表示，小區(qū)總要有公用建筑，其建設(shè)成本通常會(huì)攤在住宅價(jià)格中。

近年來(lái)，“公攤”受到越來(lái)越多的詬病?！百I(mǎi)100平方米得70平方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。更重要的是，公攤面積群眾通常無(wú)法測(cè)量，都是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這其中有多少“貓膩”，一直備受質(zhì)疑，被一些人士稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”。

負(fù)責(zé)起草此規(guī)范的中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)得很明白，國(guó)際通行做法是按套內(nèi)使用面積計(jì)算?！白≌ㄖ?yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，就是為了與國(guó)際慣例接軌。一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶(hù)自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

相關(guān)影響有待觀察

家住武昌民主路的李女士有兩個(gè)孩子，公婆偶爾也來(lái)住，90平方米的房子緊巴巴的，早就想換大房子?！肮珨偯娣e取消”的消息一出，她不禁擔(dān)心：開(kāi)發(fā)商不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，真按套內(nèi)使用面積賣(mài)房，公攤部分還是含在房?jī)r(jià)里，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)在公用建筑上偷工減料？

2001年出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉學(xué)平表示，無(wú)論用哪種面積計(jì)算方式，從一定時(shí)期看房屋總價(jià)應(yīng)該不會(huì)產(chǎn)生太大的變化，具體影響有待觀察。

業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，一套房子建筑面積100平方米，其中公攤20平方米。眼下按建筑面積計(jì)價(jià)單價(jià)1.2萬(wàn)元，總價(jià)120萬(wàn)元。如果按套內(nèi)面積計(jì)算，開(kāi)發(fā)商會(huì)將公用建筑部分的成本攤在房?jī)r(jià)中，單價(jià)或?qū)⑸蠐P(yáng)，即住宅單價(jià)可能會(huì)調(diào)至1.5萬(wàn)元，但120萬(wàn)元的總價(jià)應(yīng)該不會(huì)有大的變化。

然而，公攤不同的住宅，未來(lái)就可能價(jià)格有別了。由于公攤比例不透明且沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一些開(kāi)發(fā)商暗箱操作、打擦邊球，購(gòu)房者又很難去核實(shí)公攤比例，價(jià)格、總價(jià)都基本相同。今后如果按套內(nèi)面積交易，公攤比例不同的房子就無(wú)法再賣(mài)一樣的價(jià)錢(qián)。比如，同地段、同建筑面積的房子，一套公攤比例20%，另一套公攤比例30%，還能賣(mài)同一價(jià)格嗎？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，公攤不同的二手房，將來(lái)價(jià)格可能會(huì)有較大的區(qū)別。

許多網(wǎng)民在網(wǎng)上留言發(fā)問(wèn)，按套內(nèi)面積交易，物業(yè)、取暖等費(fèi)用是否也按此收？開(kāi)發(fā)商不能玩“貓膩”了，會(huì)不會(huì)對(duì)配套設(shè)施偷工減料？

據(jù)了解，此次公布的規(guī)范涉及住宅建筑方方面面，包括城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，四層以上應(yīng)配電梯，新建設(shè)項(xiàng)目集中綠地面積人均不少于0.5平方米，至于裝修中的地板、電線(xiàn)、衛(wèi)生間等設(shè)施及布局配套、室內(nèi)外空間等都有詳細(xì)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商想偷工減料將會(huì)比較困難。

至于物業(yè)管理費(fèi)，按照去年施行的《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，前期物業(yè)（房屋交付至小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立）的收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其他物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)以建筑面積為計(jì)價(jià)單位。李國(guó)政認(rèn)為，目前新政尚處于公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，如果真要取消公攤面積，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，住宅建設(shè)從前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程施工，到后期的裝修、物業(yè)管理等一系列制度規(guī)范都要做出調(diào)整并重新測(cè)算，因此，真要取消公攤面積，還有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。