房租抵扣個(gè)稅房東慌租客更慌？權(quán)威專家解釋來(lái)了

當(dāng)幾千萬(wàn)工薪族開(kāi)始向稅務(wù)局申報(bào)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除信息時(shí)，一場(chǎng)潛在博弈已經(jīng)開(kāi)始。

這幾天，各行各業(yè)的從業(yè)人員都被要求盡快填寫(xiě)申報(bào)個(gè)稅抵扣信息，但其中問(wèn)題重重。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是相關(guān)部門盡早出臺(tái)過(guò)渡性政策，比如對(duì)出租房屋租金在一定額度內(nèi)的收入免稅，從而降低征納雙方風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)上對(duì)減稅降費(fèi)的預(yù)期。

相關(guān)稅負(fù)被指太重種類太繁瑣

很多網(wǎng)友在社交媒體上反映，自己向房東索要其身份信息，但遭到拒絕，房東以提交信息后可能被征稅為由，規(guī)勸租客不要申報(bào)個(gè)稅租金扣除，甚至有房東還表示如果進(jìn)行扣除就要租客退房。

施正文向記者介紹說(shuō)，對(duì)于個(gè)人出租住房征稅來(lái)說(shuō)是有難度的：

第一，個(gè)人出租住房覆蓋面很廣，很多人都出租住房，而且涉及到直接向自然人征稅，需要自己進(jìn)行申報(bào)，沒(méi)有單位扣繳義務(wù)人，突破了我國(guó)現(xiàn)行稅收征管不直接向自然人征稅的體制；

第二，稅收機(jī)關(guān)征管能力不夠，再加上在經(jīng)濟(jì)下行之前我國(guó)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，稅收收入增長(zhǎng)較快，稅收機(jī)關(guān)很容易完成收入任務(wù)，對(duì)于難征的部分就忽略了。

“正因如此，就出現(xiàn)了租賃市場(chǎng)沒(méi)有納稅的習(xí)慣。”施正文說(shuō)。

在北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文看來(lái)，目前（房屋）租賃市場(chǎng)納稅意識(shí)有待提高，是因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)是出租方主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果繳納稅款的話，就會(huì)出現(xiàn)把稅款轉(zhuǎn)嫁，放到租金里面的情況，雙方為了各自的利益需求就會(huì)妥協(xié)，這在現(xiàn)實(shí)中很普遍，主要原因還在于人們的稅法意識(shí)不強(qiáng)。如果是買方市場(chǎng)的話，這個(gè)時(shí)候就會(huì)不同。

那么，為什么業(yè)主不愿意抵扣？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為主要有幾點(diǎn)原因：

首先是稅高。

據(jù)張大偉介紹，目前出租房屋分幾種：大部分是可以按照5%的綜合征收率計(jì)征稅款，但未來(lái)是不是會(huì)找補(bǔ)舊賬對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)依然非常擔(dān)憂。即使按照5%算，一套年租金10萬(wàn)的房屋，稅費(fèi)也有5000元。而租戶抵扣的個(gè)稅其實(shí)節(jié)省一個(gè)月也就100元左右。

不過(guò)，對(duì)此，施正文向《法制日?qǐng)?bào)》記者分析說(shuō)，在個(gè)稅法修訂及配套法規(guī)制定過(guò)程中，其實(shí)也考慮到了住房租金申報(bào)過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題和難度。從現(xiàn)行相關(guān)稅收制度來(lái)看，對(duì)于個(gè)人出租住房相關(guān)的稅種都有優(yōu)惠政策。

“比如個(gè)人所得稅，財(cái)產(chǎn)租賃收入稅率是20%，但是個(gè)人出租住房的租金收入適用10%稅率，降低一半，正是考慮到征收難和稅負(fù)重的問(wèn)題；個(gè)人住房租金繳納增值稅，按照5%征收率的基礎(chǔ)上減按1.5%來(lái)征，也是很大的優(yōu)惠；對(duì)租金收入征收房產(chǎn)稅正常按12%的稅率來(lái)繳，但個(gè)人住房出租按4%來(lái)繳，降低了3倍；個(gè)人出租住房免征印花稅，這些其實(shí)都是減免優(yōu)惠的，而且力度也很大?！笔┱膶?duì)記者說(shuō)，與此同時(shí)，一些地方的稅務(wù)部門為了簡(jiǎn)化征管，會(huì)設(shè)定一個(gè)綜合征收率，不同省市和地區(qū)的差異較大，有的省市個(gè)人出租房屋稅收綜合征收率低至4%。

此外，張大偉還提到一點(diǎn)房東的顧慮便是業(yè)主怕租賃行為被記錄后，未來(lái)稅更高。原來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)可能不掌握房東的房租收入情況，通過(guò)納稅申報(bào)后，房東的房租收入就會(huì)被記錄。

“按照目前來(lái)看問(wèn)題在于個(gè)人出租住房相關(guān)的稅負(fù)太重，涉及稅種太繁瑣，大部分公民都不了解，也很難弄清楚，這給遵從稅法帶來(lái)了困難。但是在稅收政策完善的前提下，個(gè)人出租住房交稅是必要的，還要嚴(yán)格規(guī)范征收?！笔┱恼f(shuō)。

“租戶申請(qǐng)房租專項(xiàng)扣除，房東表示拒絕將房屋出租給租戶，或是漲房租以作為房東交稅的補(bǔ)償，雙方在這樣一種矛盾和沖突下，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題?！眲ξ南蛴浾哌M(jìn)一步解釋說(shuō)，這里風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)對(duì)于承租方而言會(huì)增加租金的問(wèn)題，對(duì)于出租方會(huì)增加出租的成本，更會(huì)涉及違反稅法追究法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，在雙方都有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，對(duì)整個(gè)出租市場(chǎng)都會(huì)有很大的影響。

未來(lái)還要進(jìn)一步改革優(yōu)化稅制

如何讓租客順利享受租金抵扣？成為了目前焦點(diǎn)問(wèn)題。而在這其中還有更多的問(wèn)題亟待厘清。

在施正文看來(lái)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房租收入納入征稅范圍是大勢(shì)所趨，也是我國(guó)完善稅制、建立合理稅收秩序所需要的，“個(gè)人所得稅在我國(guó)未來(lái)會(huì)越來(lái)越發(fā)展，租賃收入屬于納稅人公民財(cái)產(chǎn)收入的一個(gè)重要來(lái)源，因此通過(guò)住房這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)取得的相應(yīng)收入是財(cái)產(chǎn)性收入。首先要鼓勵(lì)人們通過(guò)勞動(dòng)取得勞動(dòng)性收入，其次也要鼓勵(lì)人們通過(guò)資本、財(cái)產(chǎn)獲得相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)性收入，所以未來(lái)租賃收入將會(huì)成為公民重要的財(cái)產(chǎn)性收入，依法納稅是實(shí)現(xiàn)稅收公平所必須的”。

需要一個(gè)過(guò)程——這也成為了劉劍文關(guān)于房租收入納入征稅范圍，實(shí)現(xiàn)按規(guī)定交稅的看法。之所以需要一段過(guò)程，劉劍文認(rèn)為，首先與整個(gè)社會(huì)稅法意識(shí)的提高有很大關(guān)系；其次在目前房?jī)r(jià)居高不下的情況下，政府如果有廉租房的話，也會(huì)影響租賃市場(chǎng)，“這就需要稅務(wù)機(jī)關(guān)出臺(tái)盡快出臺(tái)一些過(guò)渡的政策，比如說(shuō)對(duì)于出租房屋的租金可以在一定的額度內(nèi)進(jìn)行免稅，這樣雙方的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低，也可以穩(wěn)定市場(chǎng)上對(duì)于減稅降稅的預(yù)期”。

不過(guò)，施正文也提出，依法納稅得以很好實(shí)行的前提是稅法應(yīng)當(dāng)是合理的、公平的，“比如關(guān)于租賃的稅收規(guī)定。對(duì)于將來(lái)個(gè)人出租住房收入要不要交稅，要不要嚴(yán)格地執(zhí)行，一定要對(duì)現(xiàn)行個(gè)人住房的稅收政策、稅法的規(guī)定要進(jìn)行梳理、調(diào)整和完善，將征管執(zhí)法和法律政策的完善統(tǒng)籌考慮”。

記者注意到，也有人建議考慮與正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法進(jìn)行銜接，比如同樣征收房地產(chǎn)稅，個(gè)人房東出租房屋如果去備案和繳稅的話，可以酌情讓他們少交一點(diǎn)，要給予一些優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)這些房東愿意去租賃合同備案，但這是一個(gè)很慢的推進(jìn)過(guò)程。

對(duì)此，施正文的建議是，從階段性來(lái)看，可以對(duì)個(gè)人出租住房規(guī)定一個(gè)免稅政策，比如一年一個(gè)家庭租金收入不超過(guò)一定金額的話，可以免稅，“這個(gè)額度可以按照一人享有一套或兩套房子對(duì)外出租來(lái)進(jìn)行免稅，因?yàn)椴簧賹?duì)外出租一兩套住房的人，其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出，仍然屬于民生范疇。但對(duì)于一人出租多套房、高檔房，從而取得高額租金收入，對(duì)于這種情況還是要嚴(yán)格征收的，這實(shí)際上是在發(fā)揮稅收對(duì)收入差距的調(diào)節(jié)功能”。

“這樣一來(lái)，在政策上明確免除了部分住房出租的稅收，也可以降低現(xiàn)行不嚴(yán)格征收的稅收風(fēng)險(xiǎn)，符合稅制改革的方向，有利于保障民生，緩解群眾生活困難，也可以避免對(duì)于房東交稅后提高租金轉(zhuǎn)嫁給租戶現(xiàn)象的出現(xiàn)，推動(dòng)房租專項(xiàng)扣除惠民政策的落地，也是當(dāng)前大規(guī)模減稅降費(fèi)政策的重要內(nèi)容?！笔┱恼f(shuō)。

在采訪最后，施正文還提出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)還要進(jìn)一步改革優(yōu)化稅制。“現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅制陳舊，政策不合理，應(yīng)當(dāng)適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，建立以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)稅制，健全地方稅體系。為減輕重復(fù)征稅，個(gè)人繳納的房地產(chǎn)稅可以在繳納個(gè)稅時(shí)扣除。個(gè)人出租住房是否需要繳納增值稅也應(yīng)當(dāng)研究?！?/p>

“為了確保租金個(gè)稅繳納的公平公正，必須建立和健全對(duì)于租金個(gè)稅繳納的監(jiān)管制度。對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，涉及到房產(chǎn)稅的問(wèn)題，對(duì)于承租方而言涉及到購(gòu)稅減免的問(wèn)題，這需要兩個(gè)稅之間的協(xié)調(diào)?！眲ξ恼f(shuō)，所以首先要把所有出租房屋納入一個(gè)規(guī)范化的管理，其次租房抵扣個(gè)稅，應(yīng)該讓租戶是從中受益的，還需要有一個(gè)過(guò)渡的安排，最起碼需要兩年的時(shí)間。對(duì)于逃稅漏稅的行為，按照法律規(guī)定追究法律責(zé)任，最后重要的是還要加強(qiáng)稅法的宣傳力度，加以引導(dǎo)教育。